대전지방법원 2025타경517. 계룡시 두마면 농소리 달라호스 제1동 5층 501호 상가입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 519,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사화양연화이고, 말소기준권리는 2022.12.28. 설정된 연무신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,176,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보로 달라호스 제1동 제113호와 제305호도 기재돼 있습니다.
2025.12.10. 연무신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.12.30. 계룡시 압류가 뒤따랐습니다. 근저당권은 2026.01.19. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으며, 신건 매각가에서도 채권 전액을 충족하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경517 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(상가) · 제5층 제501호 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사화양연화 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 519,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,085,152,324원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28. 연무신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.12.28. 설정된 연무신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 2025.12.10. 임의경매개시결정과 2025.12.30. 계룡시 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — ‘공실’과 현황조사 기록이 엇갈린다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)웅진씽크빅 대표이사 호주국인 윤승현 | 기호 2. | 사무실 등 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 실제 임차인으로 볼 수 있는 조사 대상이 1명 기재돼 있습니다. 보증금은 1,000원이고 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 519,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,590,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 연무신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 511,410,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,176,000,000원 중 511,410,000원이 배당되고 664,590,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 519,000,000원 | 511,410,000원 | 664,590,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 415,200,000원 | 408,648,000원 | 767,352,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 332,160,000원 | 326,709,760원 | 849,290,240원 | 0원 |
신건에서 신청채권액은 1,085,152,324원이고 예상배당은 511,410,000원입니다. 1회 유찰 시 예상배당은 408,648,000원, 2회 유찰 시 326,709,760원으로 줄어듭니다. 다만 각 시나리오에서 제공된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 제2종근린생활시설이며, 대상 제5층 제501호는 감정평가 당시 공실입니다.
- 주위환경. 계룡대실초등학교 북동측 인근으로 학교·아파트·상업용건물 등 근린생활시설이 소재하는 대로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·지하주차장 및 기타 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접도로 상태는 양호로 평가됐습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대내역. 감정평가상 임대내역은 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 매각물건명세서·감정평가는 공실이지만 현황조사에는 임차 관련 기록이 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 확인. (주)웅진씽크빅 관련 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 임대차 원본과 사업자 관련 점유자료를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 달라호스 제1동 제113호와 제305호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 상가 거래·임대사례와 공실기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.28. 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 계룡시 압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 상가 501호는 매각물건명세서와 감정평가에서는 공실로 확인되는 반면 현황조사에는 임차 관련 기록이 남아 있고, 전입신고일·확정일자가 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 최저가 519,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0이라는 장점보다 실제 점유관계와 가격 검증을 완료했는지가 입찰 판단을 좌우합니다.
