대전지방법원 2025타경517. 계룡시 두마면 농소리 달라호스 제1동 3층 305호의 근린시설 구분상가입니다. 감정평가상 이 호실은 “슈퍼팟잉글리시”로 이용 중이고, 현황조사 비고에는 (주)웅진씽크빅에서 ‘웅진북클럽’으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 말소기준은 2022.12.28 설정된 연무신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,176,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사웅진씽크빅 전세권 10,000,000원과 계룡시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)웅진씽크빅이 사무실 등으로 이용하는 점유가 확인되고, 매각물건명세서에는 “주식회”, “상가임차”라는 별도 임차관계도 기재되어 있습니다. 세 건 모두 전입·확정일자 등 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았고 일부는 보증금도 미상입니다. 따라서 대항력 有라고 단정할 수도, 반대로 승계 가능성을 0이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경517 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 1012 달라호스 1동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 · 제3층 제305호 · 감정 이용상태 “슈퍼팟잉글리시” |
| 소유자 | 주식회사화양연화 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연무신용협동조합 / 1,085,152,324원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.28 근저당권 · 연무신용협동조합 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2022.12.28 연무신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 달라호스 제1동 제1층 제113호와 제5층 제501호도 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 2025.05.15 주식회사웅진씽크빅 전세권 10,000,000원이 설정됐고, 2025.12.10 임의경매개시결정, 2025.12.30 계룡시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 전세권·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 대항력은 모두 확정 불가
| 점유자 | 이용 | 확인 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)웅진씽크빅 대표이사 호주국인 윤승현 | 기호 2. · 사무실 등 | 등기 전세금 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 상가임차 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
세 점유관계 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도 점유관계로 기재돼 있습니다. 다만 전입신고일 또는 대항력 판단일이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 “주식회”, “상가임차” 두 건은 보증금도 확인되지 않아, 실제 인수 여부가 정리되기 전까지는 미확정 리스크로 두는 것이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 462,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 근거가 확인되지 않으므로, 이 가격을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다. 이번 건에서 숫자로 확인되는 것은 유찰 시 매각대금 감소와 그에 따라 커지는 채권 미배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 462,000,000원 | 454,980,000원 | 731,020,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 822,374,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 295,680,000원 | 290,740,480원 | 895,259,520원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 위 임차관계의 대항력·보증금이 확정되지 않은 상태에서의 계산이므로, 실제 실질취득비용은 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 2. 근저당권 · 연무신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 454,980,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사웅진씽크빅 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 462,000,000원을 전제로 하면 집행비용 7,020,000원을 제외한 454,980,000원이 근저당 배당으로 소진되고, 후순위 전세권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 채권액 1,186,000,000원 대비 총 미배당은 731,020,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡대실초등학교 북동측 인근의 구분상가로, 주변은 학교·아파트·상업용건물과 근린생활시설이 섞인 대로변 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 제2종근린생활시설이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 인접 도로상태는 양호로 평가됐고, 토지는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지정보. 관련 토지면적은 658.0㎡, 공시지가는 1,157,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 현황. 감정평가상 제3층 제305호는 “슈퍼팟잉글리시”, 현황조사 비고에는 “웅진북클럽”으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설 3층 구분상가이고 임대내역이 미상으로 평가돼 있어, 임대수익과 실제 매수수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 3건 우선 확인. (주)웅진씽크빅, “주식회”, “상가임차” 각각의 점유 개시일·보증금·확정일자와 대항력 요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권과 실제 임대차를 분리해서 볼 것. 주식회사웅진씽크빅 전세권 10,000,000원은 후순위 소멸이나, 실제 점유에 따른 별도 대항력 여부는 따로 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 채권양도와 배당 반영 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 신건 최저가는 462,000,000원이지만 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 “싸다”는 판단 근거가 없습니다.
- 용도·영업현황 현장 확인. 감정평가의 “슈퍼팟잉글리시”와 현황조사의 “웅진북클럽” 기재를 현장에서 대조하고 실제 영업·점유자를 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수 여부는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.12.28 연무신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 주식회사웅진씽크빅 전세권과 계룡시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다.
현황상 임차관계가 3건 존재하고, 세 건 모두 대항력 판단에 필요한 정보가 충분하지 않습니다. 특히 두 건은 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 462,000,000원을 “확정 실질취득가”로 보기는 어렵고, 점유관계가 정리된 뒤에야 인수 리스크가 확정됩니다. 여기에 실거래 시세 비교 근거도 없어 신건 가격의 매력도 역시 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 등기 골격은 단순하지만, 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근할 근린시설 경매입니다.
