울산지방법원 2025타경12580. 울산광역시 동구 방어동 319-3, 상진길 35의 2층 202호입니다. 감정평가상 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 호실이며, 사용승인일은 2011.02.24입니다. 현재 소유자는 김광현·김무연·김성진·김해늘·사미금·사의석·진영희 등 7명의 공유자로 등기되어 있습니다.
권리관계의 출발점은 2011.03.03 설정된 일산새마을금고 근저당권 134,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 존속하는 일산새마을금고의 근저당권 356,200,000원과 2025.09.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 윤성길 명의 260,000,000원 근저당권과 이형범 명의 300,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12580 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 319-3 2층202호 · 울산광역시 동구 상진길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2011.02.24 |
| 현재 소유자 | 김광현, 김무연, 김성진, 김해늘, 사미금, 사의석, 진영희 |
| 감정가 / 최저가 | 76,300,000원 / 76,300,000원 (신건) |
| 청구액 | 132,253,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 잡히지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2011.03.03 일산새마을금고 근저당권 134,400,000원이 말소기준이며, 그 뒤 존속하는 일산새마을금고 근저당권 356,200,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
이 물건은 동일 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 76,300,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 제공된 유찰 시나리오와 물건 자체의 용도 리스크를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,300,000원 | 74,526,600원 | 416,073,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,040,000원 | 59,541,280원 | 431,058,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 48,832,000원 | 47,553,024원 | 443,046,976원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 일산새마을금고 | 134,400,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 일산새마을금고 | 356,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 490,600,000원, 예상 배당액은 74,526,600원, 미배당은 416,073,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 1,773,400원이 반영되어 있습니다.
④ 핵심 리스크 — 제2종근린생활시설 ↔ 다세대주택
감정평가의 가장 중요한 문구는 가격보다 공부와 현황의 차이입니다. 일반건축물대장상 이 호실은 제2종근린생활시설이지만, 기준시점 현재는 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다. 감정평가에서는 이를 불법 용도변경으로 추정하고 그 불리한 정도를 감안해 평가했다고 명시했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방어진초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2011.02.24입니다. 난방·위생·급배수·소화·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 공시지가 785,600원/㎡이며 토지면적은 179.0㎡입니다.
- 규모. 서원빌은 3세대로 파악되며, 감정평가 대상 면적 기준은 52.85㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않는 상황에서 3세대 규모와 공부·현황 용도 차이가 함께 존재하므로 가격은 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설과 현황 공동주택(다세대주택)의 차이를 관할 행정기관과 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 76,300,000원 자체를 시세보다 싸다고 보지 말고, 인근·유사 물건의 실제 거래 수준을 별도로 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2011.03.03 일산새마을금고 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 공유자 등기. 현재 김광현·김무연·김성진·김해늘·사미금·사의석·진영희 등 7명의 공유자로 등기된 상태를 확인하세요.
- 현황 확인. 실제 이용상태와 내부 상태가 감정평가서의 공동주택(다세대주택) 이용 내용과 일치하는지 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 자체는 확인 필요”
이 사건은 임차보증금이나 후순위 담보권을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니어서 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 최저가 76,300,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격 우위를 단정할 수 없고, 무엇보다 일반건축물대장상 제2종근린생활시설과 현황 공동주택(다세대주택) 사이에 차이가 있으며 감정평가도 불법 용도변경으로 추정했습니다.
권리 인수는 깔끔하지만, 용도 확인 전에는 가격 판단을 서두르기 어려운 물건입니다. 현재 회차 76,300,000원, 1회 유찰 시 61,040,000원, 2회 유찰 시 48,832,000원으로 내려가더라도 단순 할인율보다 용도 적법성과 실제 시장가치를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
