울산지방법원 2025타경12580. 울산 동구 방어동 319-3, 5층 501호입니다. 등기상 최초 소유자는 사춘길이며, 2011.03.03. 일산새마을금고 근저당 134,400,000원이 말소기준입니다. 이후 일산새마을금고 356,200,000원, 최헌수 36,000,000원, 문태용 70,000,000원의 근저당이 남아 있으나 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 현 자료상 임차인은 없어 낙찰자가 떠안을 보증금도 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리순위보다 가격과 이용상태입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 128,000,000원이지만 동일 물건 또는 비교 가능한 면적의 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건의 물건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공동주택 (다세대주택)으로 기재되어 있어, 실제 이용과 공부상 용도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12580 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 319-3 5층501호 · 울산광역시 동구 상진길 35 |
| 물건 분류 / 현황 | 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(다세대주택) |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 · 2011.02.24 사용승인 |
| 공유자 | 김광현, 김무연, 김성진, 김해늘, 사미금, 사의석, 진영희 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산새마을금고 / 132,253,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 2011.03.03. 일산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 같은 날 설정된 윤성길 근저당 260,000,000원은 2011.03.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 이형범 근저당 300,000,000원 역시 2012.07.23. 일부포기로 말소된 상태입니다. 현재 배당 대상이 되는 후순위 근저당들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘신건 1.28억’만 보인다
이 물건은 현재 신건 128,000,000원입니다. 그러나 비교 대상 실거래가가 제시되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 계산할 수 없습니다. 단지 또는 물건 정보에는 서원빌 · 총 3세대 · 2011.02.24 준공으로 나타나며, 대상 면적 정보는 88.3906㎡이나 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 일산새마을금고(을구 1번) | 134,400,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 근저당 · 일산새마을금고(을구 4번) | 356,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최헌수 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문태용 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 596,600,000원 중 현재 회차 예상배당은 125,408,000원이며, 미배당은 471,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수 예정액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 한편 일반건축물대장상 일부는 제2종근린생활시설이나 현황 공동주택(다세대)으로 조사됐다는 공부와의 차이가 기재돼 있습니다.
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 소재 방어진초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역입니다. 토지는 179.0㎡, 지목 대, 사다리형이며 공시지가는 785,600원/㎡입니다.
- 환금성. 서원빌은 총 3세대로 표시돼 대단지 공동주택과 달리 수요층이 제한될 수 있습니다. 비교 실거래도 없어 매각가 적정성은 현장 중개 시세와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(다세대)입니다. 집합건축물대장·건축물현황도·등기 목적물과 501호 실제 사용상태를 직접 맞춰보세요.
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가 128,000,000원의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 유사 다세대 및 근린시설 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 김광현·김무연·김성진·김해늘·사미금·사의석·진영희 등 7인의 공유로 기재돼 있으므로 점유자와 인도 협의 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 471,192,000원은 채권자 측 손실 가능액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 권리관계상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 실제 점유관계와 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격을 증명할 시세가 없다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 2011.03.03. 일산새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 존속 근저당은 매각으로 소멸하며 매수인 인수 예정액도 0원입니다. 반면 채권최고액 합계가 596,600,000원으로 감정가를 크게 웃돌아 현재 회차에서도 471,192,000원의 미배당이 예상됩니다.
매수자 입장에서 더 중요한 문제는 128,000,000원이 시장가격에 비해 어떤 수준인지 판단할 실거래 근거가 없다는 점입니다. 여기에 사건 분류는 근린시설, 감정상 이용은 공동주택(다세대)으로 나타나는 이용상태 차이와 3세대 소규모 건물이라는 환금성 요소가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리형, 가격은 검증 전 보류. 신건 최저가가 곧 적정가라는 전제로 접근하기보다 용도 원본과 현장 시세를 먼저 확인해야 합니다.
