울산지방법원 2025타경12580. 울산 동구 방어동 319-3, 상진길 35 소재 집합건물 3층 302호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(다세대주택)이고 사건의 용도 역시 다세대입니다. 등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2011.03.03. 설정된 일산새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 134,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설인데 현재 공동주택(다세대)으로 사용 중이며, 불법 용도변경으로 추정되어 그 불리한 정도를 감안해 평가했다고 기재돼 있습니다. 따라서 감정가 76,300,000원에는 이 불리함이 반영돼 있지만, 별도의 실거래 비교자료가 없어 신건 가격 자체가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12580 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 319-3 3층302호 · 도로명 울산광역시 동구 상진길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 52.85㎡ |
| 사용승인일 | 2011.02.24 |
| 감정가 / 최저가 | 76,300,000원 / 76,300,000원 (신건) |
| 청구금액 | 132,253,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 현재 소유관계 | 김광현, 김무연, 김성진, 김해늘, 사미금, 사의석, 진영희 공유 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 저촉 |
| 공시지가 | 785,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.03.03. 일산새마을금고 근저당권 134,400,000원입니다. 같은 날 윤성길 명의의 260,000,000원 근저당권도 설정됐지만 2011.03.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2011.03.10. 일산새마을금고 356,200,000원, 2011.06.03. 이형범 300,000,000원 근저당이 추가됐으며 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025.09.22. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염지영 | 주거 | 2011.11.23 | 2011.11.23 | 미상 | 2025.12.23 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
염지영의 전입신고일 2011.11.23.은 말소기준권리 2011.03.03.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.23. 접수됐습니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 수 없어 배당액 자체는 판단을 유보해야 합니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 구조 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 일산새마을금고 | 134,400,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 일산새마을금고 | 356,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 이형범 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 790,600,000원이며 신건 76,300,000원 가정 시 채권자 배당은 74,526,600원, 미배당은 716,073,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
신건에서 집행비용을 뺀 74,526,600원이 선순위 일산새마을금고 근저당에 배당되며, 해당 근저당도 채권최고액 전액을 회수하지 못합니다. 1회 유찰 시 매각가 61,040,000원, 2회 유찰 시 48,832,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 가격 판단 — 시세 비교자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
감정가와 최저가는 모두 76,300,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 확인된 거래 통계에는 대상 면적 52.85㎡와 일치하는 실거래 비교값이 없고, 최근 낙찰가나 매매가도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 물건 리스크 — 용도 불일치가 핵심
- 공부와 현황 차이. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현재 공동주택(다세대)으로 이용 중입니다.
- 불법 용도변경 추정. 매각물건명세서에는 불법 용도변경으로 추정되며 그 불리한 정도를 감안해 평가했다고 기재돼 있습니다.
- 현재 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물, 사용승인일은 2011.02.24입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
즉 등기부만 놓고 보면 비교적 정리된 사건이지만, 실제 입찰에서는 용도변경 상태가 금융·전입·매매·원상복구·행정처리 등에 어떤 제약을 주는지를 사전에 확인하는 것이 핵심입니다. 감정평가가 이미 불리한 정도를 반영했다는 사실만으로 그 리스크가 완전히 제거됐다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 소재 방어진초등학교 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 주변 가로망 상태는 보통이며 토지는 소로한면에 접합니다.
- 토지. 토지면적 179.0㎡, 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규모. 서원빌은 3세대로 확인됩니다. 대규모 공동주택과 달리 거래 표본이 제한적일 수 있어 가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도변경 상태 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설과 현황 다세대주택의 차이가 현재도 그대로인지 관할 행정기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원상복구·이행 관련 확인. 불법 용도변경 추정이 실제 행정상 어떤 조치나 비용으로 이어질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 염지영의 대항력은 없지만 보증금 액수가 미상입니다. 배당·명도 협의를 위해 정확한 보증금과 배당관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 재확인하고 낙찰 후 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 제공된 실거래 비교자료가 없으므로 인근 정상 다세대뿐 아니라 비슷한 용도불일치 물건의 거래 가능성까지 별도로 확인해야 합니다.
- 금융 가능 여부. 공부상 용도와 현황 이용이 다른 점이 담보대출 심사에 어떤 영향을 주는지 입찰 전에 금융기관에 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 등 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 봐야 하는 사건
이 사건의 권리관계는 방향이 명확합니다. 2011.03.03. 일산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당은 소멸하며, 임차인 염지영도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 그 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설인데 실제로는 다세대주택으로 사용 중이고, 불법 용도변경으로 추정된다는 점이 가격과 환금성의 핵심 변수입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않아 신건 76,300,000원의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 미확인, 용도 리스크는 반드시 확인”입니다.
