인천지방법원 2025타경1827. 인천 중구 운서동 두림타워 웰스복합 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 상업용 또는 업무용으로 이용예정이나 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 권리 구조의 기준점은 2020.05.27. 설정된 서울치과의사신용협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2025.11.14. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
예상배당 계산에서도 현재 회차 524,000,000원, 1회 유찰 시 419,200,000원, 2회 유찰 시 335,360,000원 모두 채권자 배당 부족액이 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 승계가 아니라 신탁원부 확인, 실제 점유 상태 재확인, 상업용 공실의 가격 적정성과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상업용 또는 업무용 이용예정 · 현재 공실 |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 524,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울치과의사신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부는 확인
실제 임차인 0명. 매각물건명세서 비고상 현황은 공실입니다. 감정요항표에는 임대관계가 임대미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리는 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 524,000,000원, ‘싸다’는 판단 금지
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 524,000,000원입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 시나리오는 1회 유찰 시 419,200,000원, 2회 유찰 시 335,360,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 524,000,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 419,200,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 335,360,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰가가 내려간다는 사실 자체가 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아니라는 것입니다. 이 물건은 근린시설이고 현황도 공실이므로, 감정가 또는 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하기보다 동일·유사 상가의 실제 임대수익과 매매가격, 공실기간, 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 524,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,640,000원 |
| 1. 근저당 · 서울치과의사신용협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 416,360,000원 |
현재 회차 524,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 100,000,000원이 전액 배당되고 416,360,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 북서측 인근이며, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 공항철도 운서역이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상업용 또는 업무용으로 이용예정이나 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하4층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2020.03.25.입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 접하고 서측으로 약 8미터 내외 보행자 전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 해당하며 토지면적은 1,403.2㎡, 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 규제 표기. 평가자료에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 수탁자 소유로 표시되고 신탁주의사항이 존재하므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 매각물건명세서 비고는 공실이지만 감정요항표에는 임대미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사와 실제 점유를 다시 대조하세요.
- 관리비 미납 확인. 현황 공실과 함께 관리비 미납 여부 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 524,000,000원이나 유찰률만으로 상업용 부동산의 시세 메리트를 판단하지 말고 실제 임대료·공실기간·유사 매매가격을 확인하세요.
- 회차별 권리 부담. 현재 회차 524,000,000원, 1회 유찰 419,200,000원, 2회 유찰 335,360,000원 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건은 실제 임차인 0명, 현황 공실, 예상 인수 0원이라는 점에서 권리부담 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 서울치과의사신용협동조합의 2020.05.27. 근저당권이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 현재 등기 요약상 소유자가 주식회사코람코자산신탁으로 표시되고 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 물건 자체도 상업용 또는 업무용 예정의 공실 근린시설입니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원이니 좋은 물건”으로 바로 결론낼 수는 없습니다. 권리는 통과 가능, 가격·공실·신탁원부·환금성은 확인 후 판단. 이것이 현재 데이터에서 가장 일관된 결론입니다.
