인천지방법원 2025타경1827. 운서동 두림타워 웰스복합 3층 303호의 근린시설입니다. 감정평가 기준 이용상태는 상업용 또는 업무용으로 이용 예정이나 현재는 공실입니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상배당 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 소유자 표시는 주식회사코람코자산신탁 수탁자로 되어 있고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
또 하나의 확인 지점은 등기 흐름입니다. 2020년 설정된 서울치과의사신용협동조합 근저당은 채권최고액 100,000,000원으로 기록돼 있고, 2026.08.26 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 부기가 있습니다. 한편 말소기준 표시는 2025.11.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 입찰 전에는 등기사항과 신탁원부를 함께 대조해 현재 권리상태를 재확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 3층303호 |
| 등기부 도로명 | 인천광역시 영종구 영종대로 94 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 상업용 또는 업무용으로 이용예정 · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 사용승인일 2020.03.25 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 569,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울치과의사신용협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 다만 신탁원부 확인
임차인 없음. 현황은 공실이며 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이 부동산에는 신탁 관련 주의사항이 기재돼 있어 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 관리·처분 조항 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 569,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 569,000,000원입니다.
하지만 이 물건을 직접 비교할 실거래 가격 수치가 없어 감정가 569,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 판단은 근거가 없습니다. 특히 현재 공실인 근린시설이므로 실제 임대수익과 공실 지속 가능성까지 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 569,000,000원 | 0원 | 569,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 455,200,000원 | 0원 | 455,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 364,160,000원 | 0원 | 364,160,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 560,910,000원 |
예상배당 계산에서는 채권자 배당액이 반영되지 않고 집행비용 8,090,000원과 소유자 잔여 560,910,000원으로 계산돼 있습니다. 신청채권액 100,000,000원과 을구 근저당 내역이 별도로 존재하므로 실제 배당관계는 배당요구·채권계산서와 최신 등기를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 북서측 인근으로, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 공항철도 운서역이 있어 대중교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상업용 또는 업무용으로 이용 예정이나 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 접하고 서측으로 약 8미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하4층/지상10층, 사용승인일 2020.03.25이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·전기차 충전설비 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 수탁자 명의와 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 권한을 원문으로 확인하세요.
- 최신 등기. 채권최고액 100,000,000원 근저당과 2026.08.26 권리이전 부기, 2025.11.14 경매개시결정을 최신 원문에서 대조하세요.
- 공실 확인. 현황은 공실이고 호실 표시가 없다고 기재돼 있으므로 현장에서 정확한 호실 특정과 내부 이용상태를 확인하세요.
- 관리비. 관리비 미납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 수치가 없어 569,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 임대료·공실·인근 거래를 별도로 확인해 응찰가를 정하세요.
- 배당관계. 예상배당표에는 신청채권액 100,000,000원이 배당액으로 반영돼 있지 않으므로 채권계산서와 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 위험은 단순합니다. 그러나 근린시설·현재 공실이고, 수탁자 명의와 신탁주의사항이 있으며, 근저당 관련 등기 흐름과 실제 배당관계도 원문 대조가 필요한 상태입니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 569,000,000원과 비교할 최근 실거래 수치가 없어 이 금액이 시장보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수액이 없다는 장점”과 “신탁·등기·공실·가격 검증이 필요하다는 점”을 분리해서 보는 것입니다. 신건에서 곧바로 가격 메리트를 인정하기보다 신탁원부와 최신 등기, 현장 공실 상태, 실제 임대·거래 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
