인천지방법원 2025타경1827. 인천광역시 중구 운서동 두림타워 웰스복합 7층 701호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 613,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 같은 금액으로 매각이 예정되어 있습니다. 현재 소유자 명의는 주식회사코람코자산신탁으로 확인되며, 이용상태는 상업용 또는 업무용으로 이용할 예정이었으나 현재 공실입니다.

이 사건에서 먼저 살펴볼 것은 가격보다 권리관계의 정합성입니다. 2020년 설정된 서울치과의사신용협동조합의 근저당권은 권리 목록상 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2026년에는 동일 근저당권의 이전 기록이 나타납니다. 경매개시결정이 자동 산정상 말소기준으로 잡혀 있다는 점까지 고려하면, 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리를 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁과 근저당권을 함께 확인

근저당권 관계. 서울치과의사신용협동조합은 2020.05.27 채권최고액 100,000,000원의 근저당권자로 등재되었습니다. 채무자는 당초 주식회사두림홀딩스였으며, 2024.12.31 주식회사서강정비사업소로 확정채무의 면책적 인수에 따른 변경이 기재되었습니다. 이후 2026.08.26 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다.

최초 근저당권 설정에는 다른 호실인 제102호·제303호·제502호가 공동담보로 기재되어 있으며, 제502호는 2021.10.29 공동담보 일부 소멸이 부기되었습니다. 따라서 701호에 관한 현재 피담보채무와 공동담보 잔존 범위도 별도 확인할 사항입니다.

임차인 및 점유. 조사상 임차인 기재는 없고, 매각물건명세서에는 공실로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가 관련 기록에는 임대관계가 미상으로 나타나므로 공실이라는 사실만으로 과거 임대차, 임차보증금 반환관계 또는 점유 변동 가능성까지 모두 배제할 수는 없습니다. 현장 점유 상태와 임대차 관계를 재확인해야 합니다.

매수인 인수액. 현재 배당 모형은 인수액을 0원으로 산정합니다. 이는 확인된 인수채무가 배당 모형에 반영되지 않았다는 뜻이며, 신탁관계와 근저당권의 실제 상태까지 확정적으로 검증되었다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 감정가의 적정성은 아직 미확인

이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 613,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일 건물 또는 인근 유사 상업·업무용 집합건물의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나, 감정가 대비 할인율만으로 매각가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

상업시설과 업무시설은 동일 건물 내부에서도 위치, 접근성, 전용면적, 이용 용도와 임대 조건에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재는 유찰 여부 자체보다 613,000,000원이라는 기준가격이 실제 시장에서 어느 수준인지를 검증하는 작업이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)

현재 배당 모형은 집행비용과 소유자 잔여액만 산정하고 있습니다. 그러나 경매 신청채권자의 청구액이 존재하므로, 아래 수치는 확정 배당예상액이 아닌 검증이 필요한 자동 계산 결과입니다.

집행비용은 매각가에 따른 추정치입니다. 소유자 잔여액 604,470,000원은 신청채권자 등에 대한 배당을 반영하지 않은 모형상의 결과이며, 실제 소유자에게 해당 금액이 지급된다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 공항철도 운서역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의는 보통입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 10층 건물로, 사용승인일은 2020.03.25입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전· 전기차 충전설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 40미터, 남측 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고, 서측은 약 8미터 내외의 보행자 전용도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 토지 면적은 1,403.2㎡이고 공시지가는 3,891,000원/㎡입니다. 토지이용계획의 개별 제한사항은 원본 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 상업용 또는 업무용으로 이용할 예정인 공실입니다. 실제 매매 유동성이나 임대수요를 판단할 거래 자료가 확인되지 않았으므로 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 존속 여부. 2020.05.27 설정된 근저당권의 말소 표시와 2026.08.26 권리이전 기록을 대조해야 합니다. 현재 근저당권자, 피담보채무 및 말소기준권리를 확정하는 것이 우선입니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-17591호를 확인하고, 코람코자산신탁의 수탁자 지위와 신탁재산의 관리·처분 조건을 검토해야 합니다.
• 배당계산 재검증. 신청채권 청구액 100,000,000원이 배당 모형에 반영되지 않았습니다. 채권양도 및 배당요구 관계를 확인하고 배당표를 다시 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 제102호·제303호·제502호에 관한 공동담보 기록과 제502호 일부 소멸 기록을 확인하여 본건에 남아 있는 담보관계를 검토해야 합니다.
• 호실 확인. 매각물건명세서 비고에는 호실 표시가 없다는 내용이 있습니다. 7층 701호의 현장 위치와 등기·건축물대장상 호실을 대조해야 합니다.
• 공실·임대차 확인. 현재 공실로 표시되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 여부와 과거 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 매각물건명세서에서도 관리비 미납 여부 확인을 요구하고 있습니다. 관리주체를 통해 미납액과 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수요. 유사 상업·업무용 집합건물의 실거래가격, 공실률, 임대료와 관리비를 검토해 감정가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 실제 사용 가능 용도. 상업용 또는 업무용 이용 예정이라는 기재만으로 모든 업종의 사용이 허용된다는 뜻은 아닙니다. 건축물대장상 용도 및 개별 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역을 최신 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 검증 완료”

인천 두림타워 웰스복합 701호는 공실로 조사된 상업·업무용 예정 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 613,000,000원이며, 배당 모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다.

그러나 등기상 신탁 이력과 근저당권 이전 기록이 함께 존재하고, 신청채권자의 청구액이 예상배당에서 빠져 있습니다. 따라서 자동 배당 결과만으로 권리가 깨끗하다고 확정할 수 없습니다. 신탁원부, 근저당권의 현재 상태 및 배당관계를 먼저 확인해야 합니다.

또한 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 613,000,000원의 시장가격 대비 적정성도 판단하기 어렵습니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 볼 수는 없습니다.

결론은 권리 검증과 가격 판단을 모두 보류하는 것입니다. 공실·인수 0원이라는 표면적인 조건보다, 실제로 어떤 권리가 매각으로 소멸하는지, 임대차 및 신탁관계에 문제가 없는지, 그리고 매각가격이 시장에서 수용될 수준인지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.