의정부지방법원 2026타경61077. 일산두산위브더제니스 102동 3층 303호 아파트입니다. 현재 소유자는 배용준이며, 2017.03.28 공유자 전원 지분을 거래가액 580,000,000원에 이전받았습니다. 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 342,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 임차권등기와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어져 있지만 등기상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 김정미·조창용·박인구가 확인되므로, 실제 인도 단계에서는 현재 점유자와 점유 원인을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61077 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 94.4442㎡ · 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상54층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 배용준 · 2017.03.28 소유권이전 · 거래가액 580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 610,099,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2017.03.28 중앙농업협동조합 근저당입니다. 박인구의 주택임차권등기는 2023.12.20 등기되어 말소기준보다 뒤에 있고, 주민등록일자·점유개시일자도 2019.12.13으로 기준권리 이후입니다. 김정미의 전입신고는 2026.04.22, 조창용은 2025.06.16으로 역시 기준권리 이후이므로 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 인수는 없지만 현장 확인 필요
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 2026.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조창용 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인구 | 2019.12.13 · 건물 전부 | 임차권등기: 1차 330,000,000원 · 2차 500,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박인구의 임차권등기에는 1차 임대차계약일자 2019.10.27, 2차 2021.10.15, 주민등록·점유개시 2019.12.13, 임차보증금 1차 330,000,000원, 2차 500,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 말소기준권리인 2017.03.28 근저당보다 뒤이므로 이번 분석에서는 매수인에게 승계되는 대항력 있는 임차보증금으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 575,000,000원은 최근 평균 이상
일산두산위브더제니스는 2,700세대, 준공일은 2013.04.26입니다. 비교 면적은 94.4442㎡이며 동일 면적 최근 거래 12건 평균은 552,583,333원입니다. 신건 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 최신 거래도 2026.08 565,000,000원으로, 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 평균 | 94.4442㎡ | 12건 | 552,583,333원 |
최근 거래 범위는 509,000,000원~640,000,000원입니다. 고층 거래 중에는 590,000,000원·640,000,000원도 있지만, 94.44㎡ 거래에는 509,000,000원부터 590,000,000원까지 폭이 있습니다. 특히 대상은 3층이므로 단순히 최고가 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하기보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 2. 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 342,000,000원 | 342,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,850,000원 |
예상배당표상 중앙농업협동조합 근저당 채권최고액 342,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 224,850,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 575,000,000원 | 342,000,000원 | 224,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 460,000,000원 | 342,000,000원 | 111,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 368,000,000원 | 342,000,000원 | 20,048,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 교육시설, 행정복지센터, 노변 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로·일현로 등 주요도로가 지나며, 남서측 인근에 경의선 탄현역사가 있어 제반 교통사정은 대체적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 102동은 지상54층 철근콘크리트구조이며 대상은 3층 303호입니다. 개별난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트) 단위세대로 이용 중이며 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 구조입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역과 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부는 집합건축물대장, 현황도면, 외관 관찰 등을 종합해 판단했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 575,000,000원은 최근 평균의 104.1%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다.
- 3층 가격 보정. 최근 거래에는 6층·13층·18층·25층·29층·38층·40층·41층·46층·50층 등이 포함됩니다. 대상은 3층이므로 층 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김정미·조창용·박인구 관련 기록이 있으므로 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 박인구 임차권. 등기상 임차권은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 과거 1차 330,000,000원·2차 500,000,000원 보증금 기재가 있으므로 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하더라도 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 말소기준이 2017.03.28 중앙농업협동조합 근저당으로 명확하고, 확인된 임차·점유자들의 전입과 점유 시점도 모두 그 이후입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다.
하지만 신건 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 104.1%이고, 최신 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서 “권리가 안전하니 가격도 좋다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 점유관계를 확인한 뒤 최근 실거래와 대상 3층의 조건을 기준으로 응찰가를 얼마나 엄격하게 제한하느냐입니다.
