의정부지방법원 2026타경61077. 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 103동 6층 603호, 전용 94.4442㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 배용준으로, 2016.11.28 매매를 원인으로 2017.02.10 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 622,000,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합 근저당이 설정되어 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
권리분석의 핵심은 임차인 3명입니다. 김정미의 전입은 2026.04.22, 조창용은 2025.06.16, 신지선은 2017.02.13으로 모두 2017.02.10 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 신지선은 임대차계약 자체는 2016.12.27부터 기재되어 있으나 주민등록일자가 말소기준보다 늦어, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61077 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 103동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 94.4442㎡ · 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 · 지상55층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 배용준 · 2016.11.28 매매 · 2017.02.10 소유권이전 · 거래가액 622,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 610,099,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 일산두산위브더제니스 · 2,700세대 · 2013.04.26 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 인수는 없다
말소기준일은 2017.02.10입니다. 이후의 신지선 임차권등기, 국세·지방세 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 신지선의 2020.03.17 주택임차권등기는 2020.04.22 말소되었고, 현재 확인되는 임차권등기는 2024.05.02 접수된 을구 8번입니다.
임차인·점유자 확인 — 실제 3명, 보증기관 중복 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 기재 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 2026.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조창용 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신지선 | 2017.02.13 | 임차권등기상 300,000,000원 → 330,000,000원 → 450,000,000원 기재 | 2024.05.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자로 분류되어 있어 실제 인원은 3명입니다. 신지선의 임차권등기에는 1차 300,000,000원, 2차 330,000,000원, 3차 450,000,000원의 보증금 변동이 기재되어 있지만, 이 사건에서 중요한 인수 판단은 전입일과 말소기준일의 선후입니다. 전입일 2017.02.13이 말소기준 2017.02.10보다 늦으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 575,000,000원은 최근 시세보다 높다
일산두산위브더제니스의 전용 94.44㎡·95.5㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 552,583,333원, 최신 거래는 565,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 575,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.44㎡·95.5㎡ | 12건 | 552,583,333원 |
특히 본건과 같은 94.44㎡·6층 거래가 2026.08에 509,000,000원으로 확인됩니다. 층·향·내부상태가 개별 가격에 영향을 줄 수 있지만, 현재 실질취득 575,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 최신 거래 565,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중앙농업협동조합 | 410,520,000원 | 410,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,330,000원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 다만 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트) 단위세대로 이용 중이며 내부구조는 방3, 욕실2, 주방겸 식당, 거실, 현관 등입니다.
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 교육시설, 행정복지센터, 노변 점포·상가 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로·일현로가 지나며, 남서측 인근에 경의선 탄현역이 위치합니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스 2,700세대, 2013.04.26 준공. 본건 103동은 지상55층 구조이며 본건은 6층입니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수, 소화전·화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 거래와 직접 대조. 실질취득 575,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 104.1%이고 최신 거래 565,000,000원보다 높습니다.
- 동일 전용·동일 층 거래 확인. 2026.08 전용 94.44㎡·6층 거래 509,000,000원이 있어 본건 6층 가격 판단의 중요한 비교점입니다.
- 임차인 원본 확인. 김정미·조창용은 보증금이 확인되지 않고, 신지선은 임차권등기에 보증금 변동이 기재되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 을구 4번 최초 410,520,000원과 2020.04.06 변경등기 250,800,000원 기재가 함께 존재하므로 현재 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 2025.09.12 국세 압류, 2025.10.17 고양시 압류, 2025.12.02 해운대구 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 점유·내부상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2017.02.10이고 김정미·조창용·신지선의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 현재 임차권등기도 후순위라 제공 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰가 외에 대항력 보증금을 추가로 떠안아 실질취득액이 커지는 사건은 아닙니다.
그러나 그 결론이 곧바로 “싸다”로 이어지지는 않습니다. 현재 실질취득 575,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 104.1%이고, 최신 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 같은 전용 94.44㎡·같은 6층의 2026.08 거래는 509,000,000원입니다. 여기에 근저당 변경등기 금액 확인과 국세·지방세의 실제 배당영향까지 남아 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 보수적으로 평가해야 하는 사건. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
