의정부지방법원 2026타경61077. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 103동 6층 606호 아파트입니다. 대상 면적은 94.4442㎡이고, 감정평가상 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 구조의 공동주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 배용준이며 2017.04.27. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 국세·지방세 압류 3건, 서은주의 주택임차권, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 임차인 김정미·조창용·서은주 역시 전입일이 각각 2026.04.22., 2025.06.16., 2022.03.02.로 2017.04.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 권리의 승계보다 현재 점유관계와 명도, 그리고 신건 가격을 더 주의해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61077 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 103동 6층606호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 94.4442㎡ · 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 · 지상55층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 배용준 (2017.04.27. 소유권이전 · 거래가액 594,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 575,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 610,099,226원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2017.04.27. 을구 5번 중앙농업협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2017.04.27.입니다. 이날 중앙농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 발생한 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 농협은행 427,680,000원 및 두산건설 142,560,000원 근저당은 2017.04.27. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력은 모두 없음
확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 3명을 각각 별도 임차관계로 봅니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2017.04.27.보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 2026.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조창용 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서은주 | 2022.03.02 | 470,000,000원 | 2022.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
서은주는 2024.03.21. 보증금 470,000,000원의 주택임차권을 등기했고 배당요구도 했지만, 최초 전입·점유가 2022.03.02.이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 보증금 470,000,000원을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 김정미와 조창용은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 전입일 자체가 후순위여서 대항력에 의한 매수인 승계는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 5.75억은 최근 거래보다 높다
동일 단지 94.44㎡·95.5㎡권의 최근 12개월 거래 12건 평균은 552,583,333원입니다. 현재 최저가 575,000,000원은 이 최근 평균의 104.1%입니다. 전체 평균만이 아니라 가장 최근 거래와 같은 면적·층 거래를 봐도 신건 가격의 우위는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.5㎡ | 46 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.08 | 94.44㎡ | 41 | 514,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 552,583,333원 |
특히 대상 물건과 같은 94.44㎡·6층 거래가 2026.08. 509,000,000원에 확인됩니다. 최신 거래 대표값도 2026.08. 565,000,000원으로, 신건 최저가 575,000,000원보다 낮습니다. 따라서 전체 평균 552,583,333원뿐 아니라 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 575,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,150,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 366,000,000원 | 366,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,850,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 8,150,000원, 중앙농업협동조합 366,000,000원, 소유자 잔여 200,850,000원으로 구성되어 있습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 575,000,000원 | 366,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 460,000,000원 | 366,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 3,952,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 사건이 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 460,000,000원, 2회 유찰 시 368,000,000원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 현재 신건에서 부족한 가격 메리트는 실제 유찰이 발생할 경우 개선될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근이며, 아파트단지·교육시설·행정복지센터·노변 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 탄현마을입구 사거리를 중심으로 산현로·일현로가 지나며, 남서측 인근에 경의선 탄현역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택 아파트 단위세대로 이용 중이며 방3·욕실2·주방겸 식당·거실·현관 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상55층 건물 중 6층이며 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·지구단위계획구역 등의 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26. 준공 단지이며 최근 동일면적권 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 104.1%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 동일 면적·동일 층 실거래 확인. 2026.08. 94.44㎡·6층 거래가 509,000,000원입니다. 해당 거래와 대상 호수의 향·상태·동 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 3명 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 명도 대상은 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 김정미·조창용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2017.04.27. 366,000,000원 설정 후 2019.10.10. 255,600,000원 변경기재가 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 예상배당표의 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별도 문제”
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.04.27. 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인 3명은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 현재 최저가 575,000,000원은 최근 12개월 평균 552,583,333원의 104.1%이고, 2026.08. 동일 94.44㎡·6층 거래 509,000,000원 및 최신 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 여기에 실제 임차인 3명의 점유관계, 두 임차인의 보증금 미상, 국세·지방세 압류와 근저당 변경등기까지 입찰 전 확인할 항목이 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
