부산지방법원 2025타경840. 해운대구 좌동 에스케이뷰아파트 104동 14층1404호입니다. 현재 소유자는 박종일이며, 2008.05.30. 매매를 원인으로 2008.06.16. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2008.12.31. 주식회사유니온의 채권최고액 40,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 임의경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 손화정이 확인됩니다. 전입일은 2025.07.04.로 말소기준권리보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 우선변제 여부 자체가 확인되지 않은 만큼 입찰 전 명세서와 배당요구 관계는 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 104동 14층1404호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 박종일 (2008.05.30. 매매 · 2008.06.16. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 506,711,563원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
1998년과 2001년에 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 승계된 뒤 이미 말소됐고, 2008.06.20. 해운대농업협동조합 근저당권 역시 2011.01.14. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 을구 6번 주식회사유니온 근저당권입니다. 이후의 부산은행 을구 9번·10번 근저당권과 2025.11.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시 채권 미배당이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 손화정 본인의 점유·전입 조사입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손화정 | 미상 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 아래지만 최신 거래보다는 높다
SKVIEW 동일면적 비교군은 59.91㎡·59.99㎡이며 최근 거래 12건 평균은 244,458,333원입니다. 현재 최저매각가 239,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 97.8%입니다. 평균만 보면 감정가보다 소폭 낮은 위치지만, 가장 최근 거래인 2026.08. 1층 59.99㎡ 거래가는 225,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 19 | 237,500,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 247,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 234,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 244,458,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사유니온 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 122,000,000원 | 94,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 262,000,000원, 배당액은 234,854,000원이며 미배당은 27,146,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 해운대신시가지 내 남동측, 동백초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 아파트단지·근린상가·학교로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·승강기·도시가스 공급설비·열병합 지역난방설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. SKVIEW는 1,721세대, 사용승인일은 1998.03.02.이며 동일면적 최근 12건 거래가는 210,000,000원부터 280,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 6번 주식회사유니온 근저당권의 2008.12.31. 접수 내용을 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인 확인. 손화정은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 평균은 244,458,333원이지만 최신 거래는 225,000,000원입니다. 평균값만 기준으로 신건 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 감정서에는 내부 일부가 이해관계인의 부재로 조사되지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 ‘평균 아래’만 보고 판단하면 안 된다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2008.12.31. 주식회사유니온 근저당권이고, 이후 부산은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 손화정도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격은 한 방향으로 단순하지 않습니다. 신건 239,000,000원은 최근 12개월 평균 244,458,333원의 97.8%이지만 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다. 여기에 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 권리는 합격권이지만 가격과 점유관계는 확인 후 접근이 맞습니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 실거래 층별 편차와 임차관계를 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
