부산지방법원 2025타경840. 기장읍 대라리 동환 라온제나 기장 아파트 제1동 4층 403호입니다. 현재 소유자는 박경주이며, 2016.05.04. 소유권을 취득할 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당 110,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.22. 부산은행 근저당 33,000,000원, 2024.11.22. 부산은행 근저당 26,180,000원, 2025.11.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 손화정이 확인되지만 전입일이 2025.07.04.로 말소기준일인 2016.05.04.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자의 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금이 미상이어도 선순위 대항력 임차인이 아니므로 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경840 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 172-6 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 4층403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 대청로36번길 37-7 |
| 물건종류 | 아파트 · 4층 403호 |
| 소유자 | 박경주 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2016.05.04. · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 506,711,563원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.05.04. 을구 6번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 부산은행의 33,000,000원 근저당과 26,180,000원 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 한화생명보험 근저당 60,000,000원과 18,000,000원은 2016.05.04. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손화정 | 미상 | 2025.07.04. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%
동환라온제나기장의 비교 실거래는 전용 75.25㎡ 기준 6건입니다. 전체 평균은 165,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 163,000,000원, 최신 거래는 2024.10.의 161,000,000원입니다. 현재 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 75.25㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2024.02 | 75.25㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 75.25㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
가격만 보면 신건 최저가는 최신 거래 161,000,000원보다 낮고 최근 12개월 평균 163,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -2.1%입니다. 즉 최근 가격대가 이전 거래군보다 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 165,333,333원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 29,212,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 26,180,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 169,180,000원 중 예상배당은 139,212,000원이며, 미배당은 29,968,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 29,968,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 57,970,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 80,335,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 늘지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 낙찰가 하락이 곧바로 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 동환라온제나기장은 19세대이며 준공일은 2012.08.31.입니다.
- 토지. 대지 845.0㎡, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 소로한면에 접하고, 감정요항에는 남측 약 8미터 포장도로에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 제2종일반주거지역 포함, 도로 접함입니다.
- 공시지가. 1,090,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 감정요항에는 내부와 창호가 이해관계인 부재로 조사되지 않았으므로 응찰 시 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 손화정의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 165,333,333원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 161,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -2.1% 낮습니다. 87.1% 할인만 보고 낙관적으로 가격을 잡는 것은 피하는 편이 좋습니다.
- 소규모 단지. 총 19세대로 실거래 표본이 많지 않습니다. 실제 매도 환금성은 거래량을 함께 확인해야 합니다.
- 감정평가 원문 대조. 위치 서술과 사건 소재지가 서로 다른 부분이 있으므로 물건번호·호수·사진·평가대상을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 시세와 원문 대조가 핵심”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.05.04. 부산은행 근저당이고, 확인된 점유자의 전입은 2025.07.04.로 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 부산은행 근저당들도 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 142,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 163,000,000원의 87.1%로 낮아 표면상 여유가 있습니다. 다만 최근 추세가 -2.1%이고 최근 12개월 실거래가 2건뿐이라는 점, 그리고 감정요항의 위치 서술과 등기 소재지가 서로 다른 점은 반드시 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 시세의 현재성·실제 내부상태·감정평가 대상 대조가 입찰 전 핵심입니다.
