부산지방법원 2025타경840. 기장읍 대라리 ‘동환 라온제나 기장’ 주건축물 제1동 3층 303호 아파트입니다. 현재 소유자는 박종일이고, 2013.05.15 거래가액 133,000,000원으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2018.07.24 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당권입니다. 2025.11.18 같은 은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
임차인 손화정의 전입신고일은 2025.07.04로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인이 아니며, 배당 결과와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계 자체는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 172-6 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 3층303호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 대청로36번길 37-7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 74.81㎡ |
| 소유자 | 박종일 · 2013.05.15 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 506,711,563원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
과거 주식회사부산은행 근저당 중 2012.10.26 설정된 채권최고액 1,080,000,000원 근저당과 2013.05.15 설정된 채권최고액 95,760,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2018.07.24의 110,000,000원 근저당입니다. 이 권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 전입도 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손화정 | 미상 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 85.9% 할인, 그러나 거래 추세는 -2.1%
동환라온제나기장은 19세대, 사용승인일은 2012.08.31입니다. 대상면적은 74.81㎡이고, 시세 비교에 잡힌 거래는 75.25㎡로 면적이 매칭된 표본입니다. 전체 6건 평균은 165,333,333원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 161,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 75.25㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2024.02 | 75.25㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 75.25㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 75.25㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.9%입니다. 전체 평균 대비 지표도 84.7%지만, 이 수치만으로 가격 가점을 주기보다 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -2.1% 낮은 흐름이므로, 현재 할인 구간은 분명하되 하락 추세를 반영한 응찰가 관리가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,240,000원 |
140,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 110,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 27,240,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 506,711,563원이지만, 이 배당모형에서 반영된 본건 근저당 채권최고액은 110,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 110,000,000원 | 0원 | 27,240,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 368,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 22,412,800원 | 0원 | 0원 |
유찰로 배당 부족액이 생겨도 이 자료의 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 금액과 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 건물 내 3층 303호입니다.
- 설비. 위생설비·화재탐지설비·승강기설비·도시가스 공급설비·열병합 지역난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 포장도로에 접하고, 토지정보상 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지·규제. 토지면적 845.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도로 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,090,000원/㎡입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 동환라온제나기장은 19세대이며 비교 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 최근 거래 추세는 -2.1%로 표시되어 있어 대단지와 같은 거래 빈도를 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 손화정은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 165,333,333원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 161,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.1%이므로 현재 85.9% 가격비율을 그대로 확정적 안전마진으로 보지 마세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당이 생기더라도 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 감정평가 대상 대조. 위치 및 주위환경 설명에 다른 아파트 호수가 기재되어 있으므로 본건 303호에 해당하는 감정평가 원문을 확인하세요.
- 시설·점유 확인. 내벽과 창호는 이해관계인 부재로 조사되지 않았다고 기재되어 있어 내부 상태와 실제 점유 현황은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인 구간이지만 하락 추세 확인”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.07.24 주식회사부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 손화정의 전입일 2025.07.04는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 최저가 140,000,000원이 최근 12개월 평균 163,000,000원의 85.9%라 시세 대비 할인 구간입니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.1%이고 19세대 규모라는 점은 환금성 측면의 제약입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 소규모 단지의 거래성을 반영해 응찰가를 정해야 하는 물건으로 정리됩니다.
