수원지방법원 2025타경43070. 평택시 팽성읍 안정리 평택파라디아 4층 401호입니다. 경매물건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2015.01.30 설정된 우리은행 근저당권 86,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 PESADO LOVE DANNAH가 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2025.01.16으로 말소기준권리인 2015.01.30보다 약 10년 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 점유자의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않아 현재 분석상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하6층 지상13층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김영식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원순진 / 358,246,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.01.06 코리아신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 이미 말소됐고, 2015.01.30 김영식 앞으로 소유권이 정리된 뒤 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.27 강제경매개시결정, 2025.12.12 서울보증보험 가압류 60,000,000원, 2026.06.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PESADO LOVE DANNAH | 2025.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자이며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명도 과정에서는 실제 점유관계와 계약관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 62,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 인수 0원이라는 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 86,000,000원 | 60,484,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 원순진 | 358,246,575원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한 | 358,246,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 62,000,000원에서 집행비용 1,516,000원을 제외한 60,484,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 802,009,150원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역으로 계산되며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 안정리 ‘팽성안정아파트’ 북서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하6층·지상13층이며 승강기·개별난방·지하주차장·소화전설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 3,193,000원/㎡입니다. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. PESADO LOVE DANNAH의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 계약관계는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 62,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 주변 동일·유사 용도의 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 실제 사용·수익 구조와 거래대상을 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 시 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 이용 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2015.01.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사 점유자 1명 역시 2025.01.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 비교 실거래가 없어 신건 62,000,000원을 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건이라는 결론이 가장 정확합니다.
