수원지방법원 2025타경43070. 평택시 팽성읍 안정리 ‘평택파라디아’ 9층 907호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김영식이며, 권리분석의 기준점은 2015.01.30 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 83,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 별도의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
현황조사에 확인된 점유자는 PESADO LOVE DANNAH 1명입니다. 전입일은 2025.01.16으로 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 실제 배당 단계에서는 소액임차인 최우선변제 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이 부분은 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 판정상 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김영식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원순진 / 358,246,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.01.30 우리은행 근저당권입니다. 2015.01.06 코리아신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 같은 2015.01.30 김영식에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.11.27 원순진의 강제경매개시결정, 2025.12.12 서울보증보험의 60,000,000원 가압류, 2026.06.23 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 후순위 전입, 대항력 없음
현황조사상 확인된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 배당 여부는 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PESADO LOVE DANNAH | 2025.01.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격·회차 — 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 60,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원으로 제시됩니다. 다만 이 회차별 인하만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 해당 오피스텔 이용 물건의 실제 매매·임대 수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 83,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 원순진 | 358,246,575원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한 | 358,246,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 60,000,000원 가정에서 집행비용 1,480,000원을 제외한 58,520,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 나머지 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 800,973,150원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 안정리 ‘팽성안정아파트’ 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 남서측 및 남동측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 일반상업지역입니다. 토지 공시지가는 3,193,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 기재돼 있으며, 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 주택 취득 관련 토지거래계약 허가구역 사항이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. PESADO LOVE DANNAH의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인이 존재하므로 실제 점유 상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 주거용 아파트와 동일한 금융·임대·환금성 전제를 두지 말고 실제 용도와 사용 가능성을 확인하세요.
- 규제·주변환경 확인. 일반상업지역이면서 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 기재돼 있으므로 이용성과 매수수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “채권 부족액이 커도 매수인 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 채권총액이 아니라 말소기준과 임차인의 선후관계입니다. 2015.01.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인의 전입은 2025.01.16입니다. 후순위 등기권리도 모두 매각으로 소멸하므로 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 매각가 60,000,000원을 가정해도 우리은행에 58,520,000원만 배당되고 총 800,973,150원의 채권이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 매수인의 채무가 아니지만, 보증금 미상의 임차인이 존재하므로 실제 최우선변제 배당 여부는 확인해야 합니다. 또한 사건상 근린시설·감정평가상 오피스텔 이용 물건이므로 권리는 비교적 단순하되, 가격·점유·환금성은 별도 검증이 필요한 유형입니다.
