수원지방법원 2025타경43070. 평택시 팽성읍 안정리 평택파라디아 10층1011호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 권리의 기준점은 2015.01.30 설정된 우리은행 근저당권, 채권최고액 83,000,000원입니다. 이후 2025.11.27 강제경매개시결정, 2025.12.12 서울보증보험 가압류 60,000,000원, 2026.06.23 별도 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준보다 뒤에 놓입니다.
핵심은 점유자입니다. 현황조사상 PESADO LOVE DANNAH가 확인됐으나 전입일은 2025.01.16입니다. 말소기준인 2015.01.30보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43070 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10 평택파라디아 10층1011호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 팽성읍 안정순환로104번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김영식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 358,246,575원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.30 우리은행 근저당권입니다. 2015.01.06 코리아신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2015.01.30 김영식 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이후의 강제경매개시결정·서울보증보험 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준보다 뒤
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 PESADO LOVE DANNAH이며, 전입일은 2025.01.16입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PESADO LOVE DANNAH | 미상 | 2025.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 83,000,000원 | 58,520,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 원순진 | 358,246,575원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한 | 358,246,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 859,493,150원 중 58,520,000원이 채권자에게 배당되고 800,973,150원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 팽성읍 안정리 소재 팽성안정아파트 북서측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 및 남동측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 3,193,000원/㎡, 토지면적은 2,446㎡로 기재돼 있습니다.
- 제한사항. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. PESADO LOVE DANNAH의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2025.01.16이 말소기준 2015.01.30보다 뒤라는 점을 주민등록 및 매각서류와 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 등기·건축물대장·실제 이용상태의 일치 여부를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 800,973,150원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 조사. 감정가와 최저가가 같으므로 신건 가격만 보고 할인 매물로 해석하지 말고 인근 오피스텔·근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2015.01.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2025.01.16으로 뒤에 있습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하며 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 미상인 점유자가 실제 존재하고, 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 따라서 권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 권리는 비교적 단순, 임차조건과 가격·용도 확인은 필수. 이 물건의 입찰 판단은 60,000,000원이라는 신건 가격 자체보다 실제 임대차와 현장 가치 확인에서 갈립니다.
