인천지방법원 2025타경927. 대상타워1 1층 108호로, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 감정평가 자료에는 외부 간판이 음식점으로 표시되어 있었으나 현재는 영업종료 안내문이 부착된 상태로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 폐업한 음식점으로 내부 식당 집기류가 그대로 놓여 있는 현황이 적시돼 있습니다. 사용승인일자는 2020.12.31입니다.
권리 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2024.04.19 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.03.25 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁등기와 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 다만 하나은행 근저당의 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 109호·110호도 공동담보로 기재되어 있다는 점은 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층 108호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 폐업한 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 · 사용승인 2020.12.31 |
| 소유자 | 임준현 · 2024.03.25 매매 · 거래가액 673,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 714,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,389,599,503원 |
| 말소기준 | 2024.04.19 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 점유 확인은 필요
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 권리표상 임차인이 보이지 않는다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 접근해야 합니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
확인 가능한 가격 기준은 현재 감정가·최저매각가 714,000,000원과 소유권이전 당시 2024.03.25 거래가액 673,125,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 최저가가 감정가와 같습니다.
다만 2024.03.25 거래가액은 현재 경매시점의 최근 비교시세가 아니라 이 물건의 과거 취득가격입니다. 따라서 이를 근거로 714,000,000원이 현 시세보다 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.03.25 등기 거래가액 | 673,125,000원 | 현재 소유자 취득가격 |
| 감정가 | 714,000,000원 | 현재 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 714,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 매수인 실질취득 | 714,000,000원 | 최저가 + 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,540,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 704,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 하나은행 미배당액은 975,540,000원입니다. 이 금액은 채권자 측 미회수분이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며, 현황은 폐업한 음식점으로 기재돼 있습니다. 내부에는 식당 집기류가 그대로 놓여 있는 것으로 적시돼 있습니다.
- 통합사용. 108호는 동일 주소지 109호·110호와 경계벽 없이 통합되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 복원이 용이한 것으로 판단된다는 내용이 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재라고 기재돼 있습니다. 반면 감정요항표의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재되어 있어 관련 원문 확인이 중요합니다.
- 입지. 서인천선착장입구사거리 북서측 인근으로 공장과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,734,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 소매점 용도의 집합건물이고 현재는 폐업 음식점 현황입니다. 여기에 통합사용과 위반건축물 기재가 겹쳐 매각 전 현황 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 매각물건명세서 비고에 기재된 집합건축물대장상 ‘위반건축물’의 구체적인 위반 내용과 현재 상태를 확인하세요.
- 108·109·110호 경계 확인. 현재 경계벽 없이 통합된 상태이므로 108호의 독립적인 사용·인도 상태와 경계복원 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 109호·110호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 각 호실의 경매·소유관계와 본건의 관계를 원문에서 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 폐업 음식점 현황 확인. 영업종료 안내문과 내부 식당 집기류가 기재돼 있으므로 인도 시 잔존물 처리와 실제 영업종료 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 714,000,000원은 감정가와 동일한 신건입니다. 2024.03.25 거래가액 673,125,000원만으로 현재 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 미배당 975,540,000원은 채권자의 미회수분이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서와 2026.07.02 사실조회회신서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현황이 더 어려운 물건
이 사건은 말소기준권리와 배당만 보면 복잡하지 않습니다. 하나은행 근저당이 기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 건축물대장상 소매점인 108호가 현재 109호·110호와 경계벽 없이 통합돼 있고 폐업 음식점으로 사용된 흔적이 남아 있으며, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재까지 기재돼 있습니다.
또한 현재 가격을 평가할 만한 최근 비교시세 대신 확인되는 것은 2024.03.25 거래가액 673,125,000원과 신건 감정가 714,000,000원입니다. 이 정도 정보만으로는 감정가가 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 가볍지만, 현황·복원·행정상태와 가격 검증은 무겁게 봐야 하는 상가형 경매물건입니다.
