인천지방법원 2025타경927. 대상타워1 1층 110호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 현황은 영업을 종료한 음식점으로, 내부에 식당 집기류가 그대로 놓여 있다고 기록되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 임준현이고, 2024년 3월 25일 매매를 원인으로 775,440,000원에 취득했습니다. 같은 해 4월 19일 하나은행 근저당권이 채권최고액 1,680,000,000원으로 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당은 공동담보로 대상타워1 108호·109호도 함께 기재되어 있고, 2025년 3월 25일 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 회차 750,000,000원 가정에서 집행비용 9,900,000원을 제외한 740,100,000원이 하나은행에 배당되고, 배당 부족액은 939,900,000원입니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경927 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 폐업한 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 · 사용승인일자 2020-12-31 |
| 소유자 | 임준현 · 2024.03.25 매매 · 거래가액 775,440,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 750,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,389,599,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2021년 대상디앤씨 명의로 소유권보존 후 우리자산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 해당 신탁등기는 2024년 4월 19일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 2024년 4월 4일 서구 압류 역시 2024년 4월 12일 해제로 말소됐습니다. 이후 임준현에게 소유권이 이전되고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 1,680,000,000원이 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 권리보다 이 부분이 중요하다
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 용도가 소매점이지만 현황은 폐업한 음식점이라고 명시되어 있습니다. 내부에는 식당 집기류가 그대로 놓여 있고, 외부 간판상 108호·109호·110호는 음식점으로 사용됐던 것으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 740,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,680,000,000원 중 740,100,000원만 배당되어 939,900,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 750,000,000원 | 740,100,000원 | 939,900,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 1,088,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 1,207,200,000원 |
유찰이 진행되면 매각가는 600,000,000원, 480,000,000원으로 낮아지고 하나은행의 미배당액은 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격 하락 자체가 추가 인수 부담으로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 원창동 ‘서인천선착장입구사거리’ 북서측 인근이며, 주변은 공장 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 소매점이며, 현황은 폐업한 음식점입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 서측 도로를 이용하며, 토지 자료상 중로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 108호·109호·110호 사이 경계벽이 없는 통합 상태이므로 110호의 독립 사용을 위한 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 시정 여부를 원본 대장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 재확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 폐업 음식점 집기류와 복도측 파손 유리창의 철거·수리 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 108호·109호와 공동담보로 설정되어 있으므로 공동담보 전체의 경매·배당 진행상황을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 신건 750,000,000원 응찰 전 별도 상권·임대·매매 시세 조사가 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리가 뚜렷하고 예상 인수액도 0원이라 구조가 단순합니다. 하지만 실제 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 폐업 음식점, 3개호 통합사용, 위반건축물 등재, 파손 유리창, 임대관계 미상이 한꺼번에 존재합니다. 여기에 현재 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 현황·환금성 검증이 선행되어야 하는 유형입니다. 신건 750,000,000원에서는 가격이 싸다고 단정하지 말고, 110호의 독립성 복원과 위반 상태, 실제 점유·영업 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
