인천지방법원 2025타경927. 인천광역시 서구 원창동 대상타워1 1층 109호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 매각물건명세서 비고상 현황은 폐업한 음식점이고, 내부에는 식당 집기류가 그대로 놓여 있습니다. 소유자 임준현은 2024.04.19 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 705,435,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준입니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2021년 설정됐던 우리자산신탁 명의 신탁은 2024.04.19 이미 말소됐고, 2024.04.04 압류 역시 2024.04.12 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 하나은행 근저당이며, 2025.03.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당은 108호와 110호를 함께 묶은 공동담보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 1층109호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 폐업 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 1층 · 사용승인일 2020.12.31 |
| 소유자 | 임준현 · 단독소유 · 2024.04.19 소유권이전 · 거래가액 705,435,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 714,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,389,599,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 것이 핵심입니다. 하나은행 근저당은 109호뿐 아니라 대상타워1 108호·110호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 714,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 714,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 호실의 등기상 2024.04.19 매매 거래가액은 705,435,000원입니다. 다만 과거 한 차례의 취득가만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없으므로, 본건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,540,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 704,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,540,000원을 제외한 704,460,000원이 하나은행 근저당에 배당되는 시나리오이며, 채권최고액 기준 미배당액은 975,540,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 714,000,000원 | 704,460,000원 | 975,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 571,200,000원 | 563,088,000원 | 1,116,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 456,960,000원 | 449,990,400원 | 1,230,009,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천선착장입구사거리 북서측 인근이며, 주변에는 공장 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(북항 배후부지)이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이지만 외부 간판은 개성곱창으로 되어 있고 영업종료 안내문이 부착돼 있습니다.
- 물리적 상태. 109호는 108호·110호와 경계벽 없이 통합돼 있으며, 109호 복도측 유리창 파손이 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 규제·현황. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 108호·110호 경계 확인. 현재 세 호실이 경계벽 없이 통합돼 있으므로 109호의 독립 사용을 위한 복원 범위와 현장을 직접 확인하세요.
- 위반건축물 내용 확인. 매각물건명세서 비고에 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 집합건축물대장에서 위반 원인과 해소 가능 여부를 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 108호·110호와 공동담보입니다. 공동담보 관계와 각 호실 경매·배당 진행 상황을 원본 서류에서 확인하세요.
- 폐업 음식점 집기 확인. 내부 식당 집기류가 그대로 놓여 있다고 기재돼 있으므로 인도 과정과 잔존물 처리 문제를 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 714,000,000원이고 2024년 등기상 거래가액은 705,435,000원입니다. 과거 취득가만으로 현재 시세를 단정하지 말고 별도의 상가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서·2026.07.02 사실조회회신서 및 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기보다 현황이 더 어렵다”
이 사건은 말소기준이 하나은행 근저당으로 명확하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 전형적인 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 109호가 108호·110호와 통합 사용되고 있고, 현황은 폐업 음식점, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재까지 명시돼 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
즉 이 물건은 권리분석은 단순하지만 현황조사는 단순하지 않습니다. 신건 최저가 714,000,000원이 시장에서 매력적인지 여부는 현재 자료만으로 단정하지 않고, 복원·위반건축물·점유관계 확인을 마친 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 인수 0원은 장점, 현황 확인은 필수. 이 두 문장이 이번 사건의 핵심입니다.
