수원지방법원 2025타경56267. 용인시 처인구 양지면의 ‘양지라클라움’ 2동 1층 101호, 전용 69.7974㎡ 다세대주택입니다. 2023.10.20. 소유권보존과 동시에 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김태훈·이용길·주식회사 포스트건설산업의 가압류, 스마트세무법인의 후순위 근저당, 용인시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
선순위 근저당은 2025.12.11. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.12. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 2023.10.20. 근저당의 우선순위를 그대로 이어받는 권리이전으로, 말소기준 자체의 날짜가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.7974㎡ · 지상 4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박근관 · 단독소유 |
| 사용승인 / 세대수 | 2023.09.18 · 양지라클라움 40세대 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 437,372,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 유치권 성립 여부는 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.10.20. 광주농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 가압류·후순위 근저당·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 선순위 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 그 우선순위는 기존 2023.10.20. 근저당을 승계합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 유치권 표시입니다. 현황조사서에는 건물에 유치권 행사 안내문이 붙어 있다고 되어 있지만, 그 성립 여부 자체는 불분명합니다. 즉 확정된 인수금액으로 계산할 자료는 없지만, 권리 리스크가 완전히 닫힌 사건도 아닙니다.
② 시세 비교 — 2.72억은 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
양지라클라움 전용 69.8㎡ 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만 2024~2025년의 325,000,000원·358,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 272,000,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 90.7%입니다. 금액 차이는 28,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.05. 300,000,000원이므로 현재 최저가는 최신 거래보다 낮습니다.
하지만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세가 -6.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균 318,250,000원 대비 85.5%라는 숫자만 보고 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다. 실제 입찰 판단에서는 최근 300,000,000원 수준과 -6.5% 하락 추세를 함께 기준으로 잡는 것이 이 사건 데이터에 더 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 267,392,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 272,000,000원에서는 집행비용 4,608,000원을 제외한 267,392,000원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당은 1,795,447,248원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지면 행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·농경지·자연림·창고시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하지만 노선버스정류장까지의 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 2023.09.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)이며 토지는 완경사·부정형, 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 및 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 환금성. 단지는 40세대이고 실거래는 8건 확인되나, 경매 통계상 평균 유찰 2.7회·매각률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 건물에 붙은 유치권 행사 안내문의 게시 주체, 실제 점유자, 점유 범위와 성립 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 현황조사 재확인. 유치권은 현재 자료에서도 성립 여부가 불분명하므로 문구만으로 성립 또는 불성립을 단정하지 마세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.5%이므로 272,000,000원과 300,000,000원의 28,000,000원 차이를 전부 안전마진으로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 가능성. 관련 경매 평균 유찰 횟수 2.7회를 감안해 현재 신건 가격과 향후 회차 가격을 분리해 검토하세요.
- 권리 원본 대조. 선순위 근저당의 농업협동조합자산관리회사 이전 및 각 후순위 권리의 현재 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함”보다 유치권 확인이 먼저다
이 물건은 임차인 없이 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2023.10.20. 말소기준 이후의 가압류·후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 이 사건을 단순한 안전형으로 분류하기 어려운 이유는 유치권 행사 안내문입니다. 성립 여부가 불분명하므로 현재 자료만으로 실제 인수금액을 산정할 수는 없지만, 확인 전까지는 명도와 점유 리스크를 별도로 열어 두어야 합니다. 가격 역시 272,000,000원이 최근 거래 300,000,000원의 90.7%로 낮기는 하나, 시장 추세가 -6.5%이고 경매 평균 유찰이 2.7회입니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 제한적 할인, 승부처는 유치권 성립 여부 확인. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.
