수원지방법원 2025타경56267. 용인시 처인구 양지면 양지리의 ‘양지라클라움’ 2동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2023.09.18 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이고, 비교 실거래의 대상 면적은 69.7974㎡입니다. 권리구조의 중심은 2023.10.20 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 가압류·후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 한 문장으로 끝내기보다 구분해서 볼 필요가 있습니다. 권리분석상 확인된 임차인은 없고 배당 계산에서도 임차보증금 인수액은 0원입니다. 반면 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 명도 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 즉 등기상 인수 위험은 낮지만 현장점유 확인은 남아 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 비교 대상 면적 69.7974㎡ |
| 건물 | 2023.09.18 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 |
| 소유자 | 박근관 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 437,372,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2023.10.20 근저당이 기준
말소기준은 을구 1번 광주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2023-2032호가 기재돼 있습니다. 2026.01.12에는 이 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 2023.10.20 근저당의 이전이므로 기준 시점 자체가 뒤로 바뀌는 구조는 아닙니다.
그 뒤의 김태훈 가압류 77,948,000원, 이용길 가압류 31,106,290원, 스마트세무법인 근저당 67,200,000원, 주식회사 포스트건설산업 가압류 446,584,958원, 용인시 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리입니다. 배당이 부족하더라도 이 미회수액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조가 아니라, 매수인 인수 계산은 0원입니다.
② 시세 비교 — 93.7%이지만 하락 추세도 함께 봐야 한다
양지라클라움의 비교 실거래는 전용 69.8㎡ 기준 8건입니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 과거 325,000,000원·358,000,000원 거래가 함께 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.8㎡ | 8건 | 318,250,000원 |
현재 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 300,000,000원의 93.7%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 위치입니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.5%로 하락 방향이라는 점이 중요합니다. 최근 12개월 거래도 1건이므로, 93.7%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저평가라고 단정하기보다 현재 하락 흐름과 표본 수를 함께 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이용길 | 31,106,290원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,062,839,248원 중 예상 배당은 276,266,000원이며, 미배당액은 1,786,573,248원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 채권 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 281,000,000원 | 276,266,000원 | 1,786,573,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 220,852,800원 | 1,841,986,448원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 176,522,240원 | 1,886,317,008원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지면 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택·농경지·자연림·창고시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 용이하지만 노선버스정류장 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 토지. 4,542.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 소로한면이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 2023.09.18 사용승인, 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 양지라클라움은 40세대이고 비교 실거래는 8건입니다. 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 2.7회여서 가격 민감도가 큰 편으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 318,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -6.5%입니다. 현재 93.7% 수준의 가격 차이가 충분한 안전마진인지 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 281,000,000원, 1회 유찰 224,800,000원, 2회 유찰 179,840,000원이며 어느 회차든 계산상 인수액은 0원입니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2023-2032호가 기재돼 있으므로 원등기와 공동담보 관계를 함께 대조하세요.
- 배당 변수 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깔끔, 가격은 하락 추세까지 확인”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2023.10.20 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 신건 281,000,000원도 최신 거래와 최근 12개월 평균 300,000,000원의 93.7%라 가격 위치 자체는 나쁘지 않습니다.
하지만 결론을 ‘싸다’ 한마디로 줄이기는 어렵습니다. 최근 가격 추세가 -6.5%이고 최근 12개월 거래는 1건이며, 같은 단지 경매 평균 유찰은 2.7회입니다. 다세대주택이라는 용도와 대중교통 여건까지 고려하면 권리는 합격, 가격은 최근 하락 흐름을 확인하며 접근할 신건으로 보는 것이 균형 잡힌 판단입니다.
