수원지방법원 2025타경56267. 양지라클라움2동 3층 301호, 전용 69.7974㎡의 다세대주택입니다. 2023년 10월 20일 박근관 명의로 소유권보존이 이뤄진 날 광주농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 용인시 압류, 김태훈 가압류, 스마트세무법인 근저당, 주식회사 포스트건설산업 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 ‘등기만 깨끗한 물건’으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 현황조사서상 건물에 유치권 행사 안내문이 붙어 있으나 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 유치권은 등기부에 나타나지 않는 권리인 만큼, 성립 여부가 확인되지 않은 상태에서는 등기상 인수액 0원과 별도로 현장·점유·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.7974㎡ · 3층 |
| 소유자 | 박근관 (단독소유) |
| 사용승인 | 2023.09.18 · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 437,372,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.10.20 광주농업협동조합 근저당이며, 이후 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.12에는 이 말소기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 4.7%, 시장은 하락 추세
양지라클라움 동일 면적 69.8㎡ 거래 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 318,250,000원이지만, 과거 358,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 5월 300,000,000원, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.8㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.12 | 69.8㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 69.8㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2024.08 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2024.06 | 69.8㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 69.8㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.8㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 286,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 300,000,000원의 95.3%입니다. 숫자만 보면 14,000,000원 낮지만, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세가 -6.5%로 하락하고 있어 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 정도의 할인은 아닙니다. 실제로 전체 8건 중에는 275,000,000원과 280,000,000원 거래도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,804,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 281,196,000원 |
| 2. 가압류 · 김태훈 | 77,948,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 스마트세무법인 | 67,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 포스트건설산업 | 446,584,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 2,031,732,958원 중 281,196,000원이 배당되고, 미배당액은 1,750,536,958원입니다. 그러나 말소기준권리와 그 이후 권리의 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수액은 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 281,196,000원 | 1,750,536,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 1,806,936,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 1,852,055,518원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 양지라클라움은 총 40세대입니다.
- 입지. 양지면 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택·농경지·자연림·창고시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하지만 노선버스정류장까지 거리와 배차간격 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역, 완경사 부정형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 515,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 안내문 게시 주체, 공사대금 등 채권 발생 원인, 변제기, 점유 시작 시점과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 현장점유 확인. 안내문만으로 유치권이 성립하는 것은 아니므로 실제로 누가 어떤 방식으로 목적물을 점유하는지 확인이 핵심입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 318,250,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 300,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.5%이므로 현재 95.3% 수준의 할인만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 가능성. 단지 관련 경매 평균 유찰 횟수 2.7회라는 점을 감안해 신건·1회·2회 유찰 가격 286,000,000원·228,800,000원·183,040,000원을 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 1,750,536,958원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 인수액은 0원이지만 유치권 문제는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 유치권 관련 현장자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “4.7% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최신 거래 300,000,000원보다 현재 최저가 286,000,000원이 낮습니다.
하지만 최근 시장 추세가 -6.5%이고 할인폭은 4.7%에 그칩니다. 여기에 현황조사서의 유치권 행사 안내문이라는 미확정 리스크가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘시세보다 조금 낮은 신건’이 아니라, 유치권 성립 여부를 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건으로 보는 편이 맞습니다. 등기 권리는 비교적 명료하지만, 현장 권리와 하락 시세를 함께 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.
