수원지방법원 2024타경5422. 평택 비전동 스타타워 1층 116호의 근린시설입니다. 소유자 황규철은 2018.07.19. 거래가 477,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행에 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.18. 우리카드 가압류 27,547,739원, 2024.12.18. 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 네 번 유찰돼 감정가 505,000,000원에서 현재 121,250,500원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 더구나 근린시설이고 실제 음식점으로 영업 중인 상가이므로, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석하기보다 임대수익·공실 가능성·상권의 실제 임대료 수준과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 33, 1층116호 (비전동,스타타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 116호 음식점(영업중) |
| 소유자 | 황규철 (2018.07.19. 거래가 477,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 121,250,500원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 601,690,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 하나은행 근저당 2건은 2018.07.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 국민은행 근저당 276,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 낙찰 시 소멸합니다. 등기권리 자체에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종혁 | 116호 44.63㎡ | 2019.04.18 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성호 | 117호 44.63㎡ | 2024.02.27 | 15,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 이종혁은 2019.04.18., 김성호는 2024.02.27. 전입해 두 사람 모두 말소기준일 2018.07.19.보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 임차인은 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 이종혁은 2025.03.18., 김성호는 2025.01.09. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,250,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,497,507원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 276,000,000원 | 118,752,993원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,547,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권 총액 303,547,739원 중 118,752,993원이 배당되고 184,794,746원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 입지·이용 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배다리저수지 북서측 인근으로 음식점·점포·위락시설·근린생활시설, 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 116호는 음식점으로 영업 중이며, 117호는 인접 118호와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 영업 중입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 소방설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 토지이며 공시지가는 2,982,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,345.6㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 감정가 할인율로 잡지 말 것. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 24.01%라는 숫자만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다.
- 임대수익 확인. 자료상 임차조건은 이종혁 보증금 20,000,000원·월 1,300,000원, 김성호 보증금 15,000,000원·월 900,000원입니다. 실제 현행 계약관계와 점유 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 117호·118호 경계 상태 확인. 감정평가상 117호가 118호와 경계 구분 없이 음식점으로 이용 중이므로 현장 경계와 영업공간 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차인들은 대항력은 없지만 현재 영업·점유 상태라면 인도 협의와 절차가 필요할 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 근린시설은 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있으므로 상권·공실·관리비·영업시설 승계 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 배당 추정은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 문서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력·보증금 승계가 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 근린시설인데 이미 4회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 낮아졌습니다. 반면 비교 가능한 실거래 시세는 없어 이 가격이 시장가 대비 얼마나 낮은지 확인할 수 없습니다. 결국 이 물건은 권리보다 가격검증·임대수익·상권·환금성 확인이 더 중요한 사건입니다. 권리는 통과지만, 가격은 현장과 수익률을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
