47,299,700원
수원지방법원 2024타경5422. 평택시 고덕면 에스타워프라임 9층 906호의 근린시설 경매입니다. 감정가 197,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,299,700원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.12.06. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 164,400,000원입니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정, 평택세무서 압류 등은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 조사상 이종혁은 2019.04.18. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산했습니다. 현재 회차에서는 최저가와 이 금액을 합친 67,299,700원을 실질취득액으로 보는 것이 보수적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111, 9층906호 (에스타워프라임) |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 10층 중 9층 906호 |
| 소유자 | 황규철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 47,299,700원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 청구액 | 601,690,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 2026.09.01 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2021.12.06. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 164,400,000원이며 채무자는 황규철입니다. 이후 2024.11.18. 우리카드 가압류 27,547,739원, 2024.12.18. 임의경매개시결정, 2025.04.11. 평택세무서 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 조세 관련 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 대항력 1명, 보수적 인수 20,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종혁 | 116호44.63제곱미터 | 2019.04.18 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김성호 | 117호 44.63제곱미터 | 2024.02.27 | 15,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이종혁은 2025.03.18. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않았고, 제공된 배당표는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 계산합니다. 김성호는 2025.01.09. 배당요구를 했으나 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 매수인 인수액을 반영하면 실제 투입 기준은 47,299,700원이 아니라 67,299,700원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,299,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,251,395원 |
| 인수 · 임차인 이종혁 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 164,400,000원 | 46,048,305원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,547,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 배당액은 46,048,305원, 채권 미배당액은 145,899,434원입니다. 이종혁 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 47,299,700원 | 20,000,000원 | 67,299,700원 | 145,899,434원 |
| 5회 유찰 시 | 33,109,789원 | 20,000,000원 | 53,109,789원 | 159,833,926원 |
| 6회 유찰 시 | 23,176,852원 | 20,000,000원 | 43,176,852원 | 169,588,070원 |
이 사건에서는 유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 최저가는 낮아지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 20,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 회차 비교도 반드시 낙찰가 + 인수액 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정요항표상 906호는 철근콘크리트구조 10층 중 9층으로 기재돼 있으며 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 외벽은 몰탈위 페인팅·석재·칼라 페어그라스 등, 내벽은 판넬 및 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창 등으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 8,458.2㎡이며 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 도로. 중로2류·중로3류·소로3류와 접하며 토지정보상 도로접면은 중로각지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 906호와 임차인 호수 대조. 경매 대상은 906호인데 임차인 조사상 점유 부분은 116호·117호입니다. 이종혁의 20,000,000원 인수가 실제 906호에 적용되는지 최우선 확인사항입니다.
- 실질취득액 기준. 인수가 적용된다면 현재 회차는 47,299,700원이 아니라 67,299,700원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인. 이종혁은 2019.04.18. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 반환과 점유 이전 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 김성호 임차관계. 전입은 2024.02.27.로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 배당요구·점유 현황과 실제 대상 부동산의 관계를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 평택세무서 압류가 존재하며 제공된 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린시설 실거래·임대료·공실·관리비를 현장에서 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 906호와 각 임차인·점유부분의 연결관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 중요한 것은 인수와 대상 일치
표면적으로는 감정가 197,000,000원이 4회 유찰돼 47,299,700원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 경매로 보면 안 됩니다. 제공된 배당 시뮬레이션대로라면 대항력 임차인 이종혁의 보증금 20,000,000원을 매수인이 떠안아 현재 회차의 실질취득액은 67,299,700원입니다.
그보다 더 큰 선결사항은 경매 대상 906호와 임차인 점유 116호·117호의 불일치입니다. 이 임차관계가 실제 906호에 귀속되는지 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 낮춰 볼 수도, 반대로 20,000,000원을 확정적으로 떠안는다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 호수·임차관계 원본 확인 → 실제 인수액 확정 → 근린시설 시세·수익 검증 → 입찰가 결정입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 24.01%만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
