수원지방법원 2024타경5422. 평택시 비전동 스타타워 1층 117호 근린시설입니다. 소유자 황규철은 2018년 7월 19일 거래가액 455,800,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 앞서 2018년 7월 2일 하나은행 명의로 설정된 근저당권 2건은 2018년 7월 19일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후에는 우리카드 가압류 27,547,739원과 국민은행의 임의경매개시결정이 붙어 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 보면 단순하지만, 현황조사와 감정 이용상태를 함께 보면 117호는 독립된 한 칸으로만 볼 수 없습니다. 인접 118호와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 영업 중이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현재 효력이 남아 있는 말소기준은 2018년 7월 19일 국민은행 근저당입니다. 우리카드 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 2018년 7월 2일 하나은행 근저당 2건은 경매로 지우는 권리가 아니라 2018년 7월 19일 이미 등기상 말소된 권리입니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 등기상 권리는 0원입니다.

임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

두 임차인 모두 말소기준일인 2018.07.19 뒤에 전입했습니다. 따라서 현황상 대항력은 없습니다. 보증금은 이종혁 20,000,000원, 김성호 15,000,000원이고 두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않아 미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰 자체를 ‘시세보다 싸다’로 읽지 않는다

감정가는 505,000,000원, 현재 최저매각가는 121,250,500원입니다. 4회 유찰되어 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 금액 하락 폭은 크지만, 근린시설은 주거용처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 단순 비교하기 어렵고, 이 물건은 118호와 일체로 영업 중이라는 현장 변수까지 있습니다.

유찰이 한 번 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 늘어나는 것과 낙찰자가 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,250,500원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,497,507원을 제외한 118,752,993원이 국민은행에 배당되는 계산입니다. 우리카드와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 비전동 배다리저수지 북서측 인근으로, 음식점·점포·위락시설·근린생활시설·상업용빌딩·오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 116호는 음식점으로 영업 중이며, 117호는 118호와 경계 구분 없이 일단의 음식점으로 영업 중입니다.
• 설비. 공용 위생·급배수설비, 소방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 도로. 주변으로 소로3류·중로2류·중로3류와 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설이고 이미 4회 유찰된 만큼, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 임대수요와 독립 사용 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 117호·118호 경계 확인. 벽체가 없는 실제 상태와 집합건물 도면상의 전유부분 경계를 현장에서 대조하세요.
• 독립 사용 가능성. 117호만 분리할 경우 출입구·주방·급배수·전기·소방설비 사용에 문제가 없는지 확인하세요.
• 임차인 범위 확인. 이종혁은 116호, 김성호는 117호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 영업주체와 점유범위를 현장에서 다시 확인하세요.
• 우선변제 확인. 두 임차인 모두 배당요구는 했으나 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조하세요.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가의 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대수익과 공실 위험을 대조하세요.
• 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유자와의 명도 조건을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장이 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이종혁·김성호 역시 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 최저가 121,250,500원, 감정가의 24%라는 숫자만 보고 접근하기에는 현장 변수가 큽니다. 117호는 118호와 경계 없이 한 음식점으로 사용되고 있고, 근린시설이 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리 합격 여부”보다 “117호를 독립된 자산으로 실제 사용할 수 있는가, 그리고 그 상태에서 121,250,500원이 적정한가”가 승부처입니다. 권리등급은 안전 쪽이지만, 현장·가격 검증 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.