춘천지방법원 2026타경50115. 인제군 북면 원통리 스카이파크빌 에이동 4층 402호의 다세대 물건입니다. 소유권은 주식회사한유디엔씨 명의로 2020.12.04. 보존등기됐고, 2021.01.14. 유한회사 유에이디앤씨의 899,500,000원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준으로 잡혀 있으며, 뒤에 들어온 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
같은 날 설정됐던 김종신의 소유권이전청구권 가등기는 2026.05.19. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현장조사에서 폐문으로 내부 관리상태를 확인하지 못했고 감정평가에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유관계까지 완전히 단순하다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50115 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방 및 거실1·욕실2·발코니 등 |
| 소유자 | 주식회사한유디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 755,141,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기소 / 발급일 | 춘천지방법원 인제등기소 / 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준권리는 2021.01.14. 접수된 유한회사 유에이디앤씨의 가압류 899,500,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 2026.03.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.01.14. 김종신 명의의 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세를 봐야 한다
스카이파크빌은 총 15세대, 사용승인일은 2020.10.23입니다. 확인된 실거래는 9건이며 전체 평균은 161,666,666원입니다. 이 전체 평균만 보면 현재 최저가가 평균의 92.8%여서 낮아 보이지만, 최근 가격 흐름은 반대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 84.73㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 84.73㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 73.88㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 84.73㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 84.73㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 84.73㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 84.73㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 73.88㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2건, 평균 142,500,000원입니다. 최신 거래도 2025.06. 135,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -14.7%입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%이므로, 전체 평균 대비 92.8%라는 수치만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 유한회사 유에이디앤씨 | 899,500,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 갑구 5번 · 유한회사유에이디앤씨 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
150,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 배당액은 147,100,000원이고 미배당은 752,400,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 원통교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이 샷시입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·승강기설비·급배수설비·위생설비와 LPG가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 북서측으로 소로와 접합니다. 토지면적은 1,891.0㎡, 공시지가는 51,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스카이파크빌은 15세대이며 확인된 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세는 -14.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 161,666,666원보다 최근 12개월 평균 142,500,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 105.3%입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 150,000,000원, 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원입니다. 최근 시세와 비교해 회차별 상한을 따로 검토할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 관리상태가 미확인됐고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 관리상태. 현장 확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 수리 필요 여부를 입찰 전에 별도로 점검하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 물건은 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.01.14. 가압류 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고 가등기는 이미 말소됐으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 142,500,000원의 105.3%이고 최신 거래는 135,000,000원, 최근 추세는 -14.7%입니다. 여기에 현장 폐문으로 내부 관리상태와 임대관계 확인이 끝나지 않았다는 변수가 있습니다. 등기권리는 통과, 신건 가격과 현장 확인은 보류. 현재 회차보다 유찰 시나리오까지 함께 비교하는 접근이 더 적절합니다.
