춘천지방법원 2026타경50115. 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 스카이파크빌 비동 1층 101호, 전용 73.88㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사한유디엔씨이고, 말소기준권리는 2021년 1월 27일 허문호의 가압류 70,000,000원입니다. 이후 박경옥, 유한회사 유에이디앤씨의 가압류와 인제군 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 권리보다 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 감정가이자 신건 최저가는 120,000,000원이고, 동일 면적의 가장 최근 거래는 2025년 6월 135,000,000원입니다. 표면상 15,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고 최근 거래 수준은 그 이전 거래 대비 -14.3%입니다. 따라서 과거 전체 평균 150,000,000원 대비 80%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트라고 평가하기보다는 하락한 최근 시세 1.35억을 기준으로 판단하는 편이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.88㎡ · 방3·주방 및 거실1·욕실2·발코니 |
| 소유자 | 주식회사한유디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 755,141,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 공가상태로서 관리상태 부실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 말소기준은 2021.01.27. 허문호의 가압류이고, 이후 설정된 박경옥 가압류, 유한회사 유에이디앤씨 가압류, 인제군 압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 근저당권이 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 11.1% 낮지만 하락장
스카이파크빌은 총 15세대, 2020.10.23. 준공입니다. 대상과 같은 전용 73.88㎡ 거래는 3건이 확인됩니다. 가장 최근 거래는 2025년 6월 1층 135,000,000원으로 대상 호와 같은 1층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 73.88㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 73.88㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.88㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 3건 평균은 150,000,000원이지만 가격 판단의 우선 기준은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가 120,000,000원은 그 88.9%입니다. 즉 최근 거래 기준으로는 15,000,000원 낮은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 가압류 · 허문호 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박경옥 | 17,762,652원 | 17,762,652원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 유에이디앤씨 | 940,310,191원 | 29,757,348원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 유한회사유에이디앤씨 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,028,072,843원 중 117,520,000원이 배당되고 미배당액은 910,552,843원입니다. 유한회사 유에이디앤씨 채권에서 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 910,552,843원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 934,200,843원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 953,055,243원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 권리구조를 바꾸기보다 매수가격만 낮추는 요소입니다. 다만 현재 신건 가격 자체가 이미 최근 동일면적 거래 1.35억보다 낮아, 추가 유찰 여부는 권리가 아니라 공가 상태와 지역 환금성을 감안한 목표수익률의 문제입니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 주방 및 거실1, 욕실2, 발코니 등의 구조이나 해당 호는 공가상태이며 관리상태가 부실합니다.
- 입지. 인제군 북면 원통리 원통교 남측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물이며 외벽 석재붙임, 내벽 벽지·타일, 하이 샷시입니다.
- 설비. 기본 전기·승강기·급배수·위생설비와 LPG가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,891㎡, 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 북서측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 51,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 총 15세대의 소규모 다세대이고 동일면적 확인 거래는 3건으로, 시세 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 상태. 공가·관리상태 부실 기재가 있으므로 누수·결로·곰팡이·설비 고장과 내부 마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 150,000,000원보다 최신 거래 135,000,000원을 가격 판단의 중심에 두는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -14.3%이므로 과거 150,000,000원·165,000,000원 거래를 그대로 회복가치로 보지 않아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 15세대이고 동일면적 거래가 3건에 그쳐 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류와 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 체납·배당 변동. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 최근 시세 아래, 하지만 상태와 시장은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021년 허문호 가압류 이후 권리가 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 120,000,000원이 최근 동일면적 1층 거래 135,000,000원의 88.9%라 권리와 가격만 놓고 보면 나쁘지 않습니다.
다만 최근 시장 추세가 -14.3%이고, 해당 호는 공가·관리상태 부실입니다. 총 15세대의 소규모 다세대에 거래 표본도 적어 환금성 역시 아파트 대단지처럼 보기 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격도 최근 거래 아래지만 현장 상태와 하락 추세를 반영한 보수적 입찰이 필요한 물건입니다.
