춘천지방법원 2026타경50115. 인제군 북면 원통리 스카이파크빌 비동 4층 402호, 전용 73.88㎡ 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.14. 유한회사 유에이디앤씨의 가압류 899,500,000원입니다. 그 뒤 소유권이전청구권가등기와 인제군 압류가 이어졌고, 2026.03.09. 같은 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매가 개시됐습니다. 가등기는 2026.05.19. 해제로 이미 말소됐고, 매각으로 승계되는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금전채무가 확인되지 않는 소멸형입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최근 12개월 실거래는 2025.06의 135,000,000원 한 건이고, 현재 최저매각가는 그 최근 시세보다 높은 105.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -14.3%여서, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 150,000,000원을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 73.88㎡ · 방3·주방 및 거실1·욕실2·발코니 등 · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사한유디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 755,141,551원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 가압류 이후 정리
말소기준은 2021.01.14. 갑구 2번 가압류입니다. 2022.05.06. 인제군 압류와 2026.03.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 같은 날 설정됐던 김종신의 소유권이전청구권가등기는 2026.05.19. 해제로 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요
스카이파크빌은 총 15세대, 사용승인일은 2020.10.23입니다. 전용 73.88㎡ 동일 면적 실거래는 확인된 범위에서 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 한 건으로, 거래가는 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 73.88㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 73.88㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.88㎡ | 3건 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.88㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 3건 평균은 150,000,000원이지만 이 수치에는 2021.07의 165,000,000원과 2022.04의 150,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가 143,000,000원은 최근 시세의 105.9%입니다. 여기에 최근 대비 과거 가격 추세가 -14.3%이므로, 신건 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 유한회사 유에이디앤씨 | 899,500,000원 | 140,198,000원 |
| 3. 갑구 5번 · 유한회사유에이디앤씨 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 청구금액 899,500,000원 중 예상배당은 140,198,000원이고 미배당은 759,302,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 주방 및 거실1, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 인제군 북면 원통리 ‘원통교’ 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 토지는 사다리형 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 북서측 소로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 51,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호로, 외벽 석재붙임·내벽 벽지 및 타일·하이 샷시 구조입니다.
- 설비. 기본 전기·승강기·급배수·위생설비와 LPG가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 150,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -14.3%이므로 과거 고가 거래를 그대로 현재 가치로 보기 어렵습니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재였고 임대관계도 미상으로 기록돼 실제 점유·임대차 상태를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 관리상태를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 입찰 전 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 15세대, 동일 면적 실거래 3건과 최근 12개월 거래 1건이라는 거래 표본을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리 자체보다 가격 판단이 더 중요합니다. 2021.01.14. 가압류가 말소기준이고, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되며 가등기도 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 실질취득 143,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 135,000,000원의 105.9%이고, 시장 추세는 -14.3%입니다. 총 15세대의 다세대라는 환금성 조건과 최근 거래 표본까지 함께 보면, 권리는 통과하되 신건 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
