부산지방법원 2025타경5893. 정관읍 매학리 서울프라자 1층 101호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실), 매각물건명세서 비고는 제2종 근린생활시설(공실) 일반음식점입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 2017.08.11. 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 348,000,000원 근저당이 가장 빠른 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대신저축은행 420,000,000원, 아이엠뱅크 420,000,000원 근저당과 경매개시결정·기장군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 주식회사 타임에셋대부 신문철이 서울프라자 1층 101호에 보증금 5,000,000원, 월세 100,000원, 전입 2024.05.29.로 조사되어 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 셋대부는 사용이 ‘주거’로 표시되어 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고의 ‘공실’ 기재와도 점유정보가 엇갈려, 현장 및 원본 명세서 대조가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5893 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(공실) 일반음식점 · 근린생활시설(공실) |
| 건물구조 | 철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,360,707,745원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2017.08.11. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.07.11. 대신저축은행 근저당, 2024.08.22. 아이엠뱅크 근저당, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2026.04.16.·2026.04.29. 기장군 압류는 데이터상 모두 말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸합니다. 2019.06.07. 류용석 근저당은 2019.08.27. 해지로 이미 말소됐고, 2020.12.29. 기장군 압류도 2021.01.05. 해제됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2건, 1건은 미상
| 성명 / 명칭 | 점유 부분·용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 타임에셋대부 신문철 | 서울프라자 1층 101호 | 2024.05.29 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 셋대부 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 전 |
주식회사 타임에셋대부 신문철은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차관계로 봐야 하며, 셋대부 역시 보증기관 승계 건이 아닙니다. 따라서 실제 확인 대상은 2건입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 445,000,000원이고, 아직 0회 유찰인 신건입니다. 확인 가능한 동일·유사 근린시설의 실거래 비교수치가 없어, 이 445,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 가점할 근거도 없습니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 356,000,000원, 2회 유찰 시 284,800,000원으로 낮아지지만, 이 역시 시세 비교값이 없으므로 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 미상 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 최저가보다 실제 인수 위험 확정이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,850,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 90,150,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,188,000,000원 중 예상 배당은 438,150,000원이고, 미배당은 749,850,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 445,000,000원 | 438,150,000원 | 749,850,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 837,784,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 907,987,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 “기장소방서” 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도·현황. 매각물건명세서 비고는 제2종 근린생활시설(공실) 일반음식점이며, 감정평가 이용상태도 근린생활시설(공실)로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m 내외, 북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 택지개발지구에 포함됩니다. 공시지가는 2,660,000원/㎡이고 토지면적은 798.5㎡입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 셋대부 전입일 확인. 전입일이 말소기준권리 2017.08.11.보다 빠른지 늦은지 확인해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다.
- 셋대부 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 보완 확인해야 실제 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 점유상태 재확인. 감정평가·매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있는 반면 현황조사와 매각물건명세서에는 점유 관련 명칭이 존재하므로 현장을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 별도 검토. 동일·유사 근린시설 실거래 비교수치가 확인되지 않아 445,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 2026.04.16.과 2026.04.29. 기장군 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 등기부 최신 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기 말소와 임차인 인수는 별개다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 말소기준은 2017.08.11. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 사실만으로 매수인 인수 0원까지 확정되는 것은 아닙니다. 주식회사 타임에셋대부 신문철은 대항력이 없지만, 셋대부는 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
또한 신건 최저가 445,000,000원을 비교할 실거래 기준이 없어 현재 가격이 시세보다 유리하다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만 임차인 확인 전까지는 권리 확정 보류, 가격도 시세확인 전까지 보류가 맞습니다. 특히 ‘배당모델상 인수 0원’이라는 숫자보다 셋대부의 실제 전입일과 보증금을 먼저 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
