부산지방법원 2025타경5893. 정관읍 서울프라자 1층 102호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 기호 1), 2)는 근린생활시설(공실)로 조사됐고, 매각물건명세서에는 제2종 근린생활시설(공실) 일반음식점으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2017.08.11. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 327,600,000원 근저당입니다. 이후 현재 살아 있는 대신저축은행·아이엠뱅크 근저당과 기장군 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계에서 특히 구분해야 할 기록이 하나 있습니다. 현황조사에는 “주식회사 타임에셋대부 신문철”이 기재돼 있으나 점유 부분은 서울프라자 1층 101호입니다. 본 경매 대상은 102호이므로, 그 기록만으로 102호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 또한 해당 기록의 전입일 2024.05.29.는 말소기준 2017.08.11.보다 뒤이고, 제공된 판정도 대항력 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 102호 매수인이 승계하는 보증금은 산정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5893 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 제1층 제102호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설 · 공실 · 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제1층 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대형기선저인망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,360,707,745원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.08.11. 을구 1번 근저당권입니다. 등기부상 과거의 2019년 국세 압류와 류용석 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 이후 설정된 대신저축은행 420,000,000원 근저당, 아이엠뱅크 420,000,000원 근저당, 2026년 기장군 압류는 기준권리보다 뒤입니다. 현재 자료의 권리판정대로라면 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 기록 — 101호 기록을 102호에 합산하면 안 된다
| 기재인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 타임에셋대부 신문철 | 서울프라자 1층 101호 | 2024.05.29 | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
현황조사 기재 점유 부분은 101호이고 본 경매 대상은 102호입니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 본건 102호의 임차보증금으로 합산하지 않았습니다. 기록 자체도 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 4.23억을 ‘싸다’고 할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 423,000,000원입니다. 그러나 이 자료에서는 102호 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 가격을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
회차가 진행될 경우 제시된 시나리오는 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원입니다. 하지만 이 숫자들도 어디까지나 감정가 대비 80%·64%일 뿐, 실제 상가 시세 대비 할인폭을 뜻하지는 않습니다. 상가는 공실 여부, 전면 노출, 업종 가능성, 임대료 수준과 상권 공실률에 따라 가격 편차가 큰 만큼 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 1. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 2. 대신저축은행 근저당 | 420,000,000원 | 88,770,000원 |
| 3. 아이엠뱅크 근저당 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,167,600,000원 중 예상 배당은 416,370,000원이고, 미배당은 751,230,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 423,000,000원 | 416,370,000원 | 751,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 338,400,000원 | 332,862,400원 | 834,737,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 270,720,000원 | 266,129,920원 | 901,470,080원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 1), 2)는 근린생활시설(공실)이고, 매각물건명세서에는 제2종 근린생활시설(공실) 일반음식점으로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 기장소방서 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20m 내외, 북서측 폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 평지의 세로장방형 토지이며 중로각지, 토지면적 798.5㎡, 공시지가 2,660,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호 점유 기록과 102호를 혼동하지 말 것. 현황조사 기재인의 점유 부분은 101호입니다. 현장 점유 현황을 102호 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 423,000,000원의 시세 적정성 검증. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 공실 상가의 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 보증금·월세와 예상 공실기간을 조사해 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
- 업종 활용성 확인. 일반음식점 용도로 기재된 근린시설이므로 현장 상태, 설비, 업종 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 매각 직전 등기 변동과 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 합격이 아니다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.08.11. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표와 회차별 시나리오에서도 낙찰자 인수액은 0원입니다. 현황조사에 기재된 보증금 5,000,000원 기록 역시 점유 부분이 본건 102호가 아닌 101호이고, 전입일도 말소기준 이후입니다.
하지만 투자 판단의 결론은 권리와 다릅니다. 본건은 공실 근린생활시설이고 신건 최저가가 감정가 그대로인 423,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래나 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액을 싸다고 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원으로 내려가더라도 그것은 감정가 대비 할인일 뿐 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 실제 승부처는 102호의 현장 점유와 상가 임대수익·거래사례를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
