부산지방법원 2025타경5893. 정관읍 서울프라자 제4층 제401호입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.11. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이며 최초 채권최고액은 884,400,000원, 2019.11.05. 변경 후 채권최고액은 872,400,000원입니다. 이 기준권리 뒤에 붙은 장동수 가처분, 금정신용협동조합· 부산행복신용협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국 및 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 현황 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 본 건물의 3층~5층 전체가 ‘정관스마트 요양원’으로 사용 중이고, 4층은 건물안내도상 401호·402호로 구분돼 있지만 실제 이용은 4층 전체를 하나의 시설로 사용하는 것으로 적혀 있습니다. 감정요항표도 이용상태를 노유자시설(상호: 스마트요양원)로 기재하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5893 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 제4층 제401호 |
| 도로명 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 노유자시설(상호: 스마트요양원) |
| 소유자 | 정연주 · 2023.03.08. 매매 · 거래가액 1,092,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,147,000,000원 / 1,147,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,360,707,745원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.08.11. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2023.10.10. 사해행위취소에 따른 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 장동수 가처분도 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.08.13. 금정신용협동조합 가압류 200,000,000원, 2024.12.31. 부산행복신용협동조합 가압류 200,000,000원, 경매개시결정 및 2026년 국·기장군 압류 역시 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 호수와 조사 호수가 다르다
| 조사 명의 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 타임에셋대부 신문철 | 서울프라자 1층 101호 | 2024.05.29. | 5,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 |
현황조사에 기재된 주식회사 타임에셋대부 신문철의 조사 부분은 서울프라자 1층 101호로, 경매 목적물인 4층 401호와 호수가 다릅니다. 해당 조사기록의 전입일 2024.05.29.은 말소기준권리 2017.08.11.보다 뒤이므로 기록상 대항력은 없습니다. 본건 401호는 별도로 3층~5층 ‘정관스마트 요양원’ 사용 및 4층 401호·402호 통합 이용 현황을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,870,000원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 884,400,000원 | 884,400,000원 |
| 3. 가압류 · 금정신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 200,000,000원 | 48,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,284,400,000원 중 1,133,130,000원이 배당되고, 151,270,000원 미배당이 발생하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,147,000,000원 | 1,133,130,000원 | 151,270,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 917,600,000원 | 906,024,000원 | 378,376,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 734,080,000원 | 724,339,200원 | 560,060,800원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 1,147,000,000원, 917,600,000원, 734,080,000원 가운데 어느 가격이 시장가 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 기장소방서 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 감정요항표상 노유자시설, 상호는 스마트요양원입니다. 매각물건명세서에는 3층~5층 전체를 ‘정관스마트 요양원’으로 사용한다고 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 20m 내외, 북서측 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 공시지가 2,660,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 시설. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 독립성 확인. 안내도는 401호·402호를 구분하지만 현황은 4층 전체 일체 사용입니다. 내부 경계·출입구·설비·실사용 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 요양원 점유관계 확인. 3층~5층 전체가 정관스마트 요양원으로 이용 중이므로 실제 운영주체와 401호에 대한 점유 근거를 확인하는 것이 중요합니다.
- 현황조사 임차기록 구분. 주식회사 타임에셋대부 신문철의 조사 부분은 1층 101호이므로 4층 401호 점유자로 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 확인. 2026.03.03. 국 압류와 2026.04.16. 기장군 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 배당에 영향을 줄 세액·법정기일을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 서울프라자 제4층 제402호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 1,147,000,000원의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.11. 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가처분, 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 실제 현황은 401호 한 칸만 따로 보는 물건이 아닙니다. 4층 401호·402호가 하나의 시설처럼 사용되고, 3층~5층 전체가 스마트요양원으로 운영되고 있기 때문입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 자체의 가격 메리트를 판단할 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다는 점유·구획·사용관계와 가격 검증입니다.
