창원지방법원 2025타경22243. 거제시 일운면 소동리 소재 부동산을 포함하는 연립·다세대 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김유리, 신청채권자는 서부산농업협동조합입니다. 2018년 설정된 근저당을 비롯해 서부산농업협동조합 명의의 근저당권이 남아 있고, 신청채권자가 청구한 금액은 5,184,160,383원입니다.

현재 1회 유찰로 최저매각가는 1,160,437,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 어려움은 단순히 근저당이 몇 개 있는지에 있지 않습니다. 매각물건명세서에서 일괄매각, 일부 건물 제외, 불분명한 지적경계를 명시하고 있고, 감정평가에서는 주택·축사·풀빌라 추정 시설 등 여러 이용상태를 설명하고 있습니다. 실제 확보하는 토지와 건물의 범위를 먼저 확인해야 가격 분석이 성립합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2018.04.06 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 서부산농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,712,000,000원의 담보권입니다. 이후 2019년에 추가 설정된 같은 금융기관의 근저당권 2건과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2018년 이전에도 삼칠농업협동조합, 북부산새마을금고, 하청농업협동조합 등의 근저당권 설정 이력이 있지만 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 김유리 명의의 과거 가등기 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 설정된 담보권의 날짜만 보고 현재 선순위 인수권리로 오인할 필요는 없습니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 김서연 1명입니다. 전입일은 2025.07.01로 말소기준권리 설정일인 2018.04.06보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준 근저당에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 1,657,767,440원, 현재 최저매각가는 1,160,437,000원입니다. 1회 유찰에 따라 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실제 투자 가격을 평가하려면 이 사건의 각 부동산과 비교 가능한 거래가가 필요합니다.

특히 이번 매각은 일반적인 공동주택 한 호실과 달리 여러 용도와 위치의 토지·건물로 구성된 일괄매각입니다. 주택과 축사, 풀빌라 추정 시설을 단순히 하나의 아파트 실거래 단가로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 실거래와 하락·상승 추세를 검증하지 않은 상태이므로 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,160,437,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 차감하면 서부산농업협동조합의 선순위 근저당에 배당이 집중됩니다. 채권최고액 기준 총 3,480,000,000원에 대해 예상 배당액은 1,146,432,630원이며, 미배당액은 2,333,567,370원입니다.

채권최고액 기준의 예상배당이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액에 따라 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 5,184,160,383원과 위 근저당 채권최고액 합계 3,480,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다.

회차별 배당·취득 시나리오

채권자 입장에서는 유찰이 반복될수록 회수하지 못하는 금액이 커지는 구조입니다. 반면 매수인은 이 시뮬레이션에서 어느 회차든 담보권 채무를 인수하지 않습니다. 인수 0원 가정에서는 낙찰가가 실질취득가의 기준이 되지만, 취득세·명도비·측량비·건물 정비비 등 별도 지출까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)

• 일운면 소동리 입지. 동성그린아파트 북서측 인근으로, 주변에 농경지·공동주택·단독주택·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 그 밖의 평가대상 위치. 장목면 유호리 하유마을 서측 인근과 일운면 망치리 망치삼거리 북서측 인근의 부동산도 감정요항표에 기재돼 있습니다. 주택·펜션·농경지·임야 등 서로 다른 부동산 시장의 특성을 함께 검토해야 합니다.
• 교통. 각 평가대상 부동산의 위치와 대중교통 이용상황을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지 현황. 소동리 관련 토지정보에는 면적 2,902㎡, 공부상 지목 '답', 이용상황 '주거기타', 완경사·사다리형 지형 및 도로접면 '세로한면(불)'이 기재돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 소동리 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다. 다른 소재지의 평가대상에는 계획관리지역·보전관리지역·자연취락지구·역사문화환경보존지역 등의 제한도 기재돼 있어 목록별 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 소동리 관련 토지정보의 개별공시지가는 205,100원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지정보이며 일괄매각 전체의 거래시세를 뜻하지 않습니다.
• 건물 이용. 감정요항표상 단독주택 및 축사로 이용하는 건물이 있고, 일부 단독주택(다가구주택)은 현황 풀빌라 등으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 실제 영업·거주 형태는 확인이 필요합니다.
• 부대시설. 일부 건물에는 냉난방시설과 수영장시설 등이 기재돼 있습니다. 정상작동 여부와 유지관리 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 지목 '답'인 토지가 단독주택·축사 부지로 이용되고, 다른 지목 '임야'인 토지는 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다. 이용의 적법성 및 관련 인허가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 여러 위치·용도에 걸친 부동산을 일괄 취득하는 구조는 개별 주택보다 매수 희망자가 제한될 수 있습니다. 경계와 건물 포함 범위가 명확하지 않은 점도 향후 개별 매각 또는 개발·활용 계획의 불확실성을 높입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 전체 목록 확인. 거제시 일운면 소동리뿐 아니라 감정요항표에 기재된 장목면 유호리·일운면 망치리 등 각 위치의 토지와 건물 목록을 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 경계측량과 건물 현황. 지적경계가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 제시외 건물의 포함·제외 범위와 필지 간 중첩 여부를 현장에서 확인하고 필요 시 경계확정 측량을 검토해야 합니다.
• 임차인 김서연 조사. 전입일 2025.07.01은 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분을 확인해야 합니다. 다른 건물 및 시설의 실제 점유자도 조사해야 합니다.
• 근저당 말소 구조. 2018.04.06 을구 7번 근저당을 말소기준으로, 2019년 추가 근저당 2건 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
• 감정가와 시세 구분. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 각 토지·건물의 최근 거래가격과 현재 상태를 바탕으로 일괄매각에 적합한 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 토지 이용의 적법성. 공부상 지목과 현황 이용이 다른 토지의 농지전용 여부, 건물 인허가, 용도 변경, 출입로와 통행권 등을 확인해야 합니다.
• 풀빌라 및 수영장시설 점검. 현황 풀빌라 이용 여부, 수영장과 냉난방·급배수시설의 작동 상태, 관련 인허가와 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
• 명도·관리 부담. 점유자 및 이용시설별 인도 범위를 확인하고, 체납 공과금·관리비·시설 정비비와 명도비를 별도로 산정해야 합니다.
• 채권청구 및 배당 검증. 신청채권자의 청구액 5,184,160,383원과 근저당 채권최고액 합계 3,480,000,000원을 혼동하지 말고 실제 채권액·배당순위를 확인해야 합니다.
• 원본 최종 점검. 매각기일 2026.10.26 전 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 실물 위험은 남는다”

이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 서부산농업협동조합의 2018년 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 김서연의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력 인수형으로 보이지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 인수만으로 안전한 낙찰이 보장되지는 않습니다. 이 사건은 지적경계가 불분명하고, 인접필지에 걸친 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며, 복수의 위치와 용도가 혼재하는 일괄매각입니다. 임차보증금과 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 이러한 조건은 낙찰 후 관리·활용·처분 가능성과 추가 비용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔더라도 최근 실거래와 이용 가능한 부동산의 가치를 대조하지 못한 상태에서 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 채권자의 예상 미배당액 2,333,567,370원도 낙찰자가 인수하는 채무가 아니라는 점을 분명히 구별해야 합니다.

종합 판단은 조건부 검토(C등급)입니다. 등기상 담보권 인수 위험은 낮지만, 경계측량·매각 제외 건물·임차관계·실제 이용상태·비교시세를 확인하기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마에 낙찰받는지가 아니라, 낙찰대금으로 실제 어떤 토지와 건물의 권리 및 이용 가능성을 확보하는지에 있습니다.