창원지방법원 2025타경22243. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 등기상 소유자는 김유리입니다. 말소기준은 2018년 4월 6일 설정된 서부산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,712,000,000원입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당권 576,000,000원, 192,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
그러나 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 감정서상 제시외 건물 일부의 매각 포함, 인접필지 위에 있거나 경계에 걸친 제시외 건물의 매각 제외가 적혀 있습니다. 더구나 지적경계가 불분명하여 명확한 경계확정에는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 권리보다 현장 경계와 매각대상 특정이 입찰 전 확인의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22243 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 소동리 813-3 · 경상남도 거제시 일운면 반송재로 481-19 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 김유리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,657,767,440원 / 1,657,767,440원 (신건) |
| 청구금액 | 5,184,160,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 2,902㎡ · 지목 답 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 205,100원/㎡ |
| 현황 | 단독주택 및 축사 부지 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 삼칠농업협동조합, 북부산새마을금고, 하청농업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2018.04.06 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 2019년 추가 근저당 2건과 2025년 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.06.18 온양농업협동조합의 300,000,000원 가압류도 2025.07.16 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서연 | 2025.07.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김서연 1명입니다. 전입신고일은 2025.07.01로, 말소기준권리인 2018.04.06 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,657,767,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,977,674원 |
| 2. 을구 7 근저당 · 서부산농업협동조합 | 2,712,000,000원 | 1,638,789,766원 |
| 3. 을구 9 근저당 · 서부산농업협동조합 | 576,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10 근저당 · 서부산농업협동조합 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,480,000,000원 중 예상배당은 1,638,789,766원, 미배당은 1,841,210,234원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸다고 단정할 근거는 아직 없다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,657,767,440원 | 1,638,789,766원 | 1,841,210,234원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,326,213,952원 | 1,310,551,812원 | 2,169,448,188원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,060,971,161원 | 1,047,961,449원 | 2,432,038,551원 | 0원 |
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰 시 80%, 64% 시나리오가 제시돼 있지만, 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 근거가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 1,657,767,440원이 싸다거나, 유찰 후 가격이 곧바로 시세보다 저렴해진다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 인근 유사 토지·주택·다가구·풀빌라 등의 실제 거래와 함께 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 권리보다 더 중요한 실사
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정서상 ㄴ~ㅁ은 매각에 포함됩니다.
- 제외 건물. 대부분 인접필지 지상에 있거나 경계에 걸쳐 있는 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 공부와 현황. 목록7은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘단독주택 및 축사 부지’로 이용 중입니다.
- 토지 형상. 2,902㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다.
⑥ 감정평가서가 말하는 이용상태
감정평가 자료에서 일련번호 8은 단독주택 및 축사로 이용 중이며, 일련번호 13~15는 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재돼 있지만 현황은 풀빌라 등으로 이용 중인 것으로 추정돼 정확한 이용상황 재확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 사건 전체가 토지와 여러 건물을 함께 다루는 만큼, 서류상 용도와 현황 이용을 호별·목록별로 대조하는 작업이 필요합니다.
- 주위환경. 소동리 대상은 동성그린아파트 북서측 인근이며, 농경지·공동주택·단독주택·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 위치와 대중교통 이용상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 주택은 급·배수설비와 난방시설, 일부 건물은 위생·급배수·냉난방·수영장시설 등이 있으나 상태와 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 측량 우선. 지적경계가 불분명하므로 현황 경계와 등기·지적상 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 매각대상 특정. 포함되는 제시외 건물과 인접필지에 걸쳐 제외되는 건물을 감정서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 김서연의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 ‘답’과 실제 ‘단독주택 및 축사 부지’ 이용의 차이, 다가구주택과 풀빌라 이용 부분을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,657,767,440원이 시장가 대비 어느 수준인지 인근 실제 거래와 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 특정은 복잡”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.04.06 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김서연도 2025.07.01 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각, 포함·제외되는 제시외 건물, 인접필지에 걸친 구조물, 불분명한 지적경계, 공부와 현황의 용도 차이가 한꺼번에 존재합니다. 따라서 이 사건은 “권리분석 완료 = 입찰 준비 완료”가 아닙니다. 권리는 통과, 현장·경계·매각대상 특정은 반드시 재검증. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
