창원지방법원 2025타경22243. 경상남도 거제시 일운면 망치리 35-3을 포함한 부동산을 묶어 매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김유리이고, 2021.01.22. 소유권을 취득한 날 같은 날 서부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 본 사건의 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 서부산농업협동조합 추가 근저당, 이충규 근저당, 국세 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 매각대상의 성격입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물·구축물 포함, 일부 제시외 건물의 인접필지 망치리 35-13 걸침, 일부 토지의 도로 이용, 그리고 지적경계 불분명으로 측량 필요가 명시돼 있습니다. 감정평가에서도 일부 건물은 공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황은 풀빌라 등으로 이용 중인 것으로 추정되어 정확한 이용상태를 재확인하도록 하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22243 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 망치리 35-3 · 35-15 · 35-17, 101동 / 경상남도 거제시 일운면 북병산로 466 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용 | 일부 건물은 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택), 현황 풀빌라 등으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 김유리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,772,048,100원 / 2,772,048,100원 (신건) |
| 청구액 | 5,184,160,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2021.01.22. 김유리에게 이전됐고, 같은 날 설정된 서부산농업협동조합 근저당 1,560,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 서부산농업협동조합의 2023.12.08. 근저당 792,000,000원, 이충규의 2024.05.23. 근저당 200,000,000원, 국의 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 신현농업협동조합·거제수산업협동조합·굴수하식수산업협동조합 관련 근저당과 가압류·이전 경매는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서연 | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김서연의 전입신고일은 2025.07.01.로 말소기준권리인 2021.01.22.보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로, 실제 배당관계와 명도 조건은 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,772,048,100원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 수 있는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 근거가 없고, 특히 연립/다세대와 토지가 묶인 일괄매각이며 현황 이용도 단순 주거와 다를 수 있어 개별 토지·건물별 가치와 영업시설 상태를 현장에서 재검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,772,048,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,120,481원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이충규 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,927,619원 |
현재 최저가 가정에서는 위 근저당 채권최고액 합계 2,552,000,000원이 전액 배당되고 189,927,619원이 잔여하는 계산입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청채권자의 청구액 5,184,160,383원 전체가 충족되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현장·물적 리스크 — 이 사건의 진짜 난도
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 구축물이 매각에 포함됩니다.
- 인접필지 걸침. 제시외 건물 일부는 목록 토지와 인접필지인 망치리 35-13에 걸쳐 소재하는 것으로 보입니다.
- 일단지 이용. 일부 토지는 서로 일단지로 이용 중입니다.
- 도로 이용. 일부 토지는 소로2류에 저촉되고 현황 도로로 이용 중입니다.
- 컨테이너 제외. 지상 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 경계 불분명. 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정을 위해 측량이 필요합니다.
- 이용상태 재확인. 일부 건물은 공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황 풀빌라 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 설비 확인. 위생·급배수·냉난방·수영장시설의 상태와 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망치삼거리 북서측 인근으로 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 위치와 대중교통 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 997.0㎡, 지목은 대, 완경사·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 384,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 일부는 준보전산지와 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 측량 선행. 경계가 불분명하고 일부 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 있으므로 현황측량과 경계 확인이 핵심입니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물·구축물 포함 여부와 컨테이너 제외 범위를 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 단독주택과 현황 풀빌라 추정 사이의 차이, 실제 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김서연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 2,772,048,100원을 시세보다 저렴하다고 전제하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리보다 현장이 어려운 사건”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.22. 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 확인된 임차인의 전입도 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 주거물건’으로 보면 안 됩니다. 일괄매각, 제시외 건물, 인접필지 걸침, 도로 이용, 지적경계 불명확, 현황 풀빌라 추정이 동시에 존재합니다. 실거래 시세까지 확인되지 않으므로 신건 가격의 메리트도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·물적 난도는 높은 사건입니다.
