창원지방법원 2025타경22243. 경상남도 거제시 일운면 망치리 일대의 연립/다세대 및 토지가 포함된 경매입니다. 감정가는 2,772,048,100원이고, 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 1,940,434,000원으로 내려왔습니다. 소유자는 김유리, 경매신청채권자는 서부산농업협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 5,184,160,383원입니다.

권리 흐름의 기준은 2021.01.22 설정된 서부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 근저당권 및 압류 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 소멸할 채권이 많다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 예상배당상 채권자 미회수액은 크지만, 그 자체가 낙찰자의 인수금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준권리는 을구 8번 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 이후 같은 금융기관이 설정한 792,000,000원의 근저당권과 이충규의 200,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 통영세무서장과 수영세무서장 관련 압류 역시 말소기준권리 이후 등기입니다. 다만 조세채권의 실제 배당 우선순위는 압류등기일만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.

이전에 설정되었던 신현농업협동조합 등의 근저당권과 이갑동의 근저당권, 일부 과거 가압류 및 압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 등기이력의 채권최고액까지 모두 합산하여 현재 매수인의 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 후순위 전입이나 보증금은 미상

현황조사·매각물건명세서에 확인되는 전입자 1명. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

김서연의 전입신고일은 2025.07.01로, 말소기준권리인 2021.01.22 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 보기는 어렵습니다. 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 전입자에 관한 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 임대차관계 및 점유 범위도 추가 확인이 필요합니다. 전입이 후순위라는 이유만으로 현재 점유자를 임차인이 아니라고 단정하거나 명도 비용이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 최저가 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 1,940,434,000원은 감정가 2,772,048,100원 대비 약 70%입니다. 하지만 이 사건은 여러 부동산을 일괄매각하는 구조이고, 개별 건물과 토지의 이용 상태도 서로 다릅니다. 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

유찰 시나리오별 매각대금과 미배당액 비교. 장래 유찰이나 해당 가격에서의 매수 가능성이 확정된 것은 아닙니다.

매각가가 낮아질수록 채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 위 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 수치가 의미하는 것은 채권자 미회수액과 매수인 인수채무가 별개라는 점이지, 낙찰자가 추가 비용 없이 해당 부동산을 사용할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,940,434,000원 가정)

채권최고액 기준으로 계산한 전체 채권액은 2,552,000,000원이고, 채권자 예상배당 총액은 1,918,629,660원입니다. 이에 따른 미배당액은 633,370,340원이며 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원입니다.

서부산농업협동조합의 선순위 근저당권은 전액 배당되는 것으로 추정되지만, 후순위 근저당권은 일부만 배당됩니다. 이충규의 근저당권에는 배당액이 배정되지 않습니다. 다만 이는 채권최고액 기준의 계산상 배당이며, 실제 채권 잔액과 세금 등의 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액 및 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 현장·토지 분석 — 이 사건의 핵심 위험

• 일괄매각. 여러 토지와 건물을 함께 매각합니다. 제시외 건물(감정서상 ㅂ~ㅌ) 및 제시외 구축물(감정서상 a)도 매각에 포함됩니다. 각 목록별 위치와 이용현황을 구분해 확인해야 합니다.
• 제시외 건물의 인접필지 걸침. 감정서상 ㅌ 건물은 목록 10과 인접필지인 망치리 35-13에 걸쳐 소재하는 것으로 보입니다. 실제 경계 및 타인 토지 이용관계 확인이 중요합니다.
• 지적경계. 지적경계가 불분명하며 명확한 경계확정에는 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 건물 배치와 토지 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지 이용관계. 목록 9·10·12는 일단지로 이용 중입니다. 목록 11은 일부가 소로2류에 저촉되며 도로로 이용되고 있습니다. 해당 도로 부분은 독립적인 이용가치와 관리 측면에서 별도 검토가 필요합니다.
• 매각 제외 시설. 목록 11 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 매각 포함 시설과 제외 시설을 구별해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 감정요항표상 목록 7은 공부상 답이지만 현황은 단독주택 및 축사 부지로 이용되고, 목록 11은 공부상 임야이나 현황은 토지임야 및 도로로 이용 중입니다.
• 건물 이용상태. 목록 13~15는 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으나 현황은 풀빌라 등으로 이용되는 것으로 추정됩니다. 실제 이용형태 및 관련 인허가 확인이 필요합니다.
• 부대설비. 목록 13~15에는 위생·급배수·냉난방시설 및 수영장시설이 있습니다. 설비의 상태와 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.

⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 망치리 일대 물건은 망치삼거리 북서측 인근에 위치하며, 단독주택·펜션·농경지·임야 등이 혼재합니다. 다른 목록은 장목면 유호리 및 일운면 소동리 일대에 위치합니다.
• 교통. 각 물건의 위치와 대중교통 이용상황을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지 규제. 망치리 목록 9·10·12는 계획관리지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역, 망치해수욕장지구 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 목록 11은 계획관리지역·보전관리지역, 소로2류 저촉 및 준보전산지 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 그 밖의 지역. 장목면 유호리 일대 물건에는 비행안전제2구역과 군사시설 관련 제한보호구역 등이, 일운면 소동리 목록에는 제2종일반주거지역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 특성. 망치리 토지 정보상 계획관리지역, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면 등의 특성이 확인됩니다. 토지면적 997.0㎡ 및 공시지가 384,000원/㎡는 해당 토지 정보에 관한 수치이며 일괄매각 전체의 합산 면적이나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 주택·토지·제시외 시설이 혼재하고 실제 이용상태 및 경계 문제가 있어 일반적인 공동주택과 동일한 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 매수층과 실제 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각목록 전체 확인. 일괄매각 대상 토지·건물 및 제시외 시설을 목록별로 확인하고, 매각에서 제외되는 컨테이너도 구분하세요.
• 경계 측량. 망치리 35-13에 걸친 것으로 기재된 제시외 건물의 실제 위치, 토지 소유관계와 이용권원을 확인하세요.
• 전입자·점유 확인. 김서연의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 건물 용도 점검. 공부상 단독주택(다가구주택)과 풀빌라 추정 이용상태 사이의 차이, 운영 관련 인허가와 용도 적합성을 확인하세요.
• 수영장·설비 점검. 급배수·냉난방·수영장시설의 정상 작동 여부와 유지관리 상태를 확인하세요.
• 도로·토지이용 점검. 도로로 이용 중인 부분, 도시계획시설 저촉 부분, 역사문화환경보존지역과 경관관리구역 등 규제가 실제 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 세금·배당 점검. 국가 압류와 관련된 조세채권의 실제 우선순위, 집행비용, 임차인 최우선변제 가능성 및 신청채권액을 확인하세요.
• 시세 검증. 단순한 감정가 할인율 대신 개별 부동산의 최근 거래사례와 토지·시설의 실제 가치를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장과 지적도를 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건은 등기상 인수 위험과 부동산 자체의 위험을 구분해야 하는 경매입니다. 서부산농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 633,370,340원에 이릅니다. 이것은 배당 부족을 뜻할 뿐 낙찰자의 추가 채무를 뜻하지 않습니다.

더 중요한 부분은 실제 매각목적물의 이용 가능성입니다. 인접필지에 걸친 제시외 건물, 불명확한 지적경계, 도로 이용 부분, 풀빌라 추정 건물의 이용상태, 보증금이 확인되지 않은 후순위 전입자까지 점검할 사항이 많습니다.

최저매각가는 1,940,434,000원으로 감정가의 약 70%지만 시세 비교가 확보되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮게 평가되지만, 물건 현황과 가격 판단은 신중해야 하는 C등급 사건입니다. 결론은 명확합니다. 경계·점유·이용상태를 먼저 검증하고, 확인된 실질 가치를 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.