제주지방법원 2025타경9175. 제주시 이도일동 파미르파크오피스텔 3층 321호입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 128,000,000원이지만, 이 사건은 가격표만 보면 판단이 크게 어긋날 수 있습니다. 강수혁은 전입일이 2025.02.03으로 말소기준인 2025.11.27 강제경매개시결정보다 빠르고, 보증금은 210,000,000원입니다. 배당 산정표에서는 우선변제 없이 이 금액을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
김리우 역시 전입일 2023.11.02, 확정일자 2023.10.17로 말소기준보다 앞서며, 보증금 90,000,000원에 대해 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 김리우 보증금 90,000,000원이 전액 우선변제되는 것으로 산정됐습니다. 따라서 이 사건은 등기 자체가 매각으로 소멸하는지와 임차보증금 반환의무를 누가 부담하는지를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도일동 1244-1 파미르파크오피스텔 3층 321호 · 동광로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층 지상17층 · 사용승인 2019.10.07 |
| 소유자 | 강혜선 · 2020.01.03 소유권이전 · 거래가액 142,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현연심 / 20,221,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개다
제공된 말소기준은 2025.11.27 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈 가압류, 제주신용보증재단 가압류, 김리우의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 하지만 김리우의 주민등록일과 점유개시일은 2023.11.02로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 대항력 문제까지 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증공사는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강수혁 | 301호 | 210,000,000원 | 2025.02.03 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | — |
| 김리우 | 주택 전부(321호) | 90,000,000원 | 2023.11.02 / 2023.10.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | — |
| 보증공사 | 강수혁 보증금 승계 신고 | 0원 | 2023.11.02 / 2023.10.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 대위·승계 |
실제 임차인은 강수혁·김리우 2명으로 봐야 합니다. 보증공사는 강수혁 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 을구 1-2번은 새로운 임차인이 아니라 기존 김리우 임차권의 경정으로, 2026.08.04 부기에서 1차 임대차계약일자가 2023.10.16으로 정정됐습니다.
③ 실질취득 — 128,000,000원만 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 128,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 강수혁 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 산정돼 있습니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 단순히 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 판단은 최저가가 아니라 대항력 보증금 약 210,000,000원을 기준축으로 봐야 합니다.
특히 2회 유찰 시 시나리오에서는 매각가가 81,920,000원으로 낮아지는 대신 매수인 인수 추정액이 219,954,560원으로 증가합니다. 최저가 하락이 그대로 경제적 이익으로 이어지는 구조가 아니라는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김리우 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 인수. 임차인 강수혁 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권자 현연심 | 20,221,370원 | 20,221,370원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 67,467,954원 | 15,186,630원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,175,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 미배당은 72,456,324원, 매수인 인수 추정은 210,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상17층 건물이며 사용승인일은 2019.10.07입니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비, 옥내소화전설비, 엘리베이터설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 오피스텔 건부지는 남동측 약 35m 내외, 북동측 6m 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대세각이며 토지면적은 1,517.8㎡, 공시지가는 1,738,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강수혁 호수 확인. 임차 자료의 301호가 본건 321호와 어떤 관계인지 현황조사서·문건접수 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수 문구 대조. 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 배당 산정의 210,000,000원 인수 판단이 왜 다른지 확인해야 합니다.
- 김리우 배당 확인. 현재 회차에서는 90,000,000원 전액 배당으로 산정돼 있지만 실제 배당순위와 조세·최우선변제 변수를 확인해야 합니다.
- 보증공사 중복 금지. 보증공사는 강수혁 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 매각가 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원이지만 매수인 인수 위험은 사라지지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 선순위 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 적용 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.28억짜리 신건”으로 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성입니다. 현재 배당 산정은 강수혁 보증금 210,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있고, 이는 신건 최저가 128,000,000원보다 큽니다. 따라서 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득 판단은 약 210,000,000원 수준을 기준축으로 해야 하며, 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
더 큰 문제는 기록의 불일치입니다. 강수혁은 301호로 적혀 있고 본건은 321호이며, 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”이라고 기재돼 있습니다. 반면 배당표는 강수혁 보증금 210,000,000원을 전액 인수로 계산합니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 만큼, 이 사건은 가격보다 서류 대조가 먼저인 D등급 고위험 검토형입니다.
