제주지방법원 2025타경9175. 제주시 화북일동 서화한빛아파트 3층 301호입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 과거 가등기와 근저당권도 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.11.27. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드·신한카드·비엔케이캐피탈· 제주신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 강수혁은 2025.02.03. 전입, 2025.05.07. 확정일자를 갖추고 2026.02.23. 배당요구를 했으며 보증금은 210,000,000원입니다. 김리우도 2023.11.02. 전입하고 2026.01.27. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 김리우의 점유 기재는 “3층 321호”로 되어 있어 경매 대상인 “301호”와 표시가 다릅니다. 이 부분은 실제 점유 대상과 보증금 액수를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 화북일동 1983-5 서화한빛아파트 3층 301호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 진서로 4 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상5층 건물 · 3층 301호 |
| 사용승인 | 1998.02.14. |
| 소유자 | 강혜선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 20,221,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인을 먼저 본다
현재 등기부상 근저당권은 0건입니다. 2019년과 2022년 안영석 명의의 소유권이전청구권가등기도 각각 2022.08.08.과 2024.12.02. 말소됐고, 제주시수산업협동조합의 216,000,000원 근저당도 2025.05.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 사건의 기준권리는 2025.11.27. 강제경매개시결정이며, 그 이후 가압류 4건은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 배당표 밖 미상 보증금을 놓치면 안 된다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김리우 | 3층 321호 | 2023.11.02. | 미상 | 미상 | 2026.01.27. | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 강수혁 | 301호 · 주거 | 2025.02.03. | 2025.05.07. | 210,000,000원 | 2026.02.23. | 대항력 | 우선변제 | 현 회차 0원 2회 유찰 시 4,449,920원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 강수혁의 210,000,000원 보증금은 신건 327,000,000원 배당모형에서 전액 배당됩니다. 따라서 강수혁만 놓고 보면 현 회차 매수인 승계액은 0원입니다. 반면 김리우 보증금은 액수 자체가 없으므로 이 배당모형에 반영되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 3.27억을 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
시세 자료의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026.05. 전용 103.0㎡, 5층 거래가 280,000,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다. 현재 최저가 327,000,000원은 이 금액의 116.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 103.0㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 280,000,000원 |
다만 시세 비교 기준면적은 121.72㎡인데 실제 비교거래는 103.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본도 1건뿐이므로 이를 동일조건 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인된 최근 거래보다 낮은 것은 아니므로, 신건 327,000,000원에 대해 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가를 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 강수혁 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 현연심 | 20,221,370원 | 20,221,370원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,056,396원 | 12,056,396원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,823,060원 | 11,823,060원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 67,467,954원 | 67,467,954원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,175,000원 | 53,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신건에서는 강수혁 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 채권자 총 청구액 131,743,780원 중 111,622,000원이 배당됩니다. 미배당은 20,121,780원, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 보증금 미상인 김리우의 임차보증금이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 강수혁 미배당이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 배당모형상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 327,000,000원 | 20,121,780원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 84,606,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,280,000원 | 131,743,780원 | 4,449,920원 |
2회 유찰 시 매각가가 209,280,000원으로 낮아지면 강수혁의 보증금이 전액 배당되지 않아 배당모형상 4,449,920원이 매수인 승계액으로 나타납니다. 즉 가격이 내려간다고 총 취득부담이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다. 여기에 김리우의 보증금은 여전히 미상이므로 실제 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 물건·환금성 메모 (감정요항·토지자료 기준)
- 이용상태. 해당 건물은 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 1998.02.14.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비·옥내소화전설비·엘리베이터설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트 건부지는 인접 도로와 대체로 평지이며, 서측 약 15m 및 동측 약 8m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,327.9㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제2종일반주거지역 관련 사항이 확인되며, 공시지가는 857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 시세 비교 기준면적과 실제 거래면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김리우 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자와 실제 점유 호수를 반드시 확인해야 합니다.
- 301호와 321호 표시 확인. 대상은 301호인데 김리우 점유 기재는 3층 321호입니다. 동일 물건 점유인지 확인이 필요합니다.
- 강수혁 배당액 확인. 현 회차에서는 보증금 전액 배당이 계산되지만 2회 유찰 시 4,449,920원의 승계액이 발생합니다.
- 가격 비교 주의. 327,000,000원은 최근 거래 280,000,000원의 116.8%지만 비교 면적이 다르고 표본이 1건입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나 임차인 미상 정보와 함께 원문을 대조해야 합니다.
- 등기부 재확인. 2026.09.03. 발급 등기사항과 매각 직전 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기부보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 근저당이 남아 있는 전형적인 담보권 경매가 아닙니다. 과거 근저당과 가등기는 이미 말소됐고, 2025.11.27. 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이후 가압류는 소멸하므로 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
그러나 기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인이 2명입니다. 강수혁은 보증금 210,000,000원과 확정일자·배당요구가 확인되지만, 김리우는 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 호수도 대상 호수와 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 현 회차 배당모형의 인수 0원을 최종 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 신건 최저가 327,000,000원이 최근 12개월 거래 280,000,000원의 116.8%입니다. 다만 비교거래 면적이 일치하지 않고 표본이 1건이라는 한계가 있어 정확한 적정가를 단정할 수는 없습니다. 결론은 “말소권리는 단순하지만, 임차보증금 확인 전에는 권리 확정 금지·신건 가격에도 가점 금지”입니다.
