수원지방법원 2025타경101398. 의왕시 이동 가든힐하우스 4층 402호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사호산이며, 말소기준권리는 2022.04.13. 설정된 주식회사융창저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 의왕시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현황상 전입자는 남다연·허정구·유성 3명입니다. 가장 빠른 전입일도 2024.05.10.으로 말소기준권리인 2022.04.13.보다 뒤이므로 세 사람 모두 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 단정할 수 없지만, 현재 자료상 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 새터말아랫로 30-4(이동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사호산 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사융창저축은행 / 533,296,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2022.04.13. 주식회사융창저축은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.10. 의왕시 압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 대지권 토지에는 별도등기된 근저당권이 있으나, 매각물건명세서 비고상 이 사건 을구 1번 근저당권과 동일한 채권으로 기재되어 있어 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남다연 | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허정구 | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 최근 참고거래보다 157.4% 수준
가든힐하우스는 총 7세대, 사용승인일은 2022.03.21.입니다. 확인된 실거래는 2024.04. 전용 36.75㎡ 2층의 289,000,000원 1건입니다. 본건 가격 비교 대상 면적은 29.09㎡로 표시되어 있어 해당 거래와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 36.75㎡ | 2 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.75㎡ | 1건 | 289,000,000원 |
현재 최저매각가 455,000,000원은 최근 12개월 실거래 참고값 289,000,000원의 157.4%입니다. 비교면적 불일치와 거래표본 1건이라는 한계 때문에 289,000,000원을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 제공된 최근 거래자료만 놓고 보면 신건 가격을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사융창저축은행 | 1,680,000,000원 | 448,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,680,000,000원 가운데 448,050,000원이 배당되고, 미배당액은 1,231,950,000원입니다. 신청채권 533,296,901원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 455,000,000원 | 448,050,000원 | 1,231,950,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 364,000,000원 | 358,104,000원 | 1,321,896,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 1,393,676,800원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 융창저축은행의 미배당액은 커지지만, 이 채권 미배당분은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 임차인 3명도 모두 말소기준권리 뒤 전입이므로, 제공된 시나리오 전 구간에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 소재 의왕역 북측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 의왕역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 강화유리 및 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화·난방·도시가스·자주식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 260.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 가든힐하우스는 총 7세대이며 확인된 실거래는 1건입니다. 거래표본이 적고 비교면적도 달라 적정 매도가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 세 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리 2022.04.13.과 임차인 전입일 2024.05.10., 2025.07.03.의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 대지권 별도등기. 대지권 토지의 별도 근저당이 본건 을구 1번과 동일 채권이라는 비고를 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 289,000,000원은 전용 36.75㎡이고 본건 비교면적 29.09㎡와 일치하지 않습니다. 단일 거래값만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 455,000,000원은 최근 실거래 참고값의 157.4%이므로 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 364,000,000원, 2회 유찰 시 291,200,000원이며 어느 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.04.13. 융창저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 455,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 참고값 289,000,000원의 157.4%입니다. 비교 거래가 단 1건이고 면적도 일치하지 않아 정확한 시세 판정에는 추가 자료가 필요하지만, 현재 자료만으로 신건이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 안전성은 장점이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
