수원지방법원 2025타경101398. 의왕시 이동 가든힐하우스 2층 203호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사호산이고, 2022.04.13. 소유권보존과 같은 날 주식회사융창저축은행의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 2025.09.09. 임의경매개시결정과 2026.03.10. 의왕시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 남다연·허정구·유성 3명이 확인되지만, 전입일은 각각 2025.07.03., 2025.07.03., 2024.05.10.으로 모두 2022.04.13. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력은 없는 것으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 세 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101398 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 새터말아랫로 30-4 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 25.79㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사호산 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사융창저축은행 / 533,296,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.13. 접수된 주식회사융창저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이고 채무자는 주식회사호산입니다. 이후 임의경매개시결정과 의왕시 압류는 모두 말소기준권리 이후에 발생해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남다연 | 2025.07.03 | 2025.11.05 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 허정구 | 2025.07.03 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유성 | 2024.05.10 | 2025.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입신고가 2022.04.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 남다연과 유성은 배당요구 사실이 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 3명입니다.
③ 시세 비교 — 64.0%지만 면적이 다르다
가든힐하우스의 확인된 실거래는 2024.04. 거래 1건으로, 전용 36.75㎡·2층·거래가 289,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 289,000,000원으로 집계돼 있고 최저가 185,000,000원은 그 금액의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 36.75㎡ | 2 | 289,000,000원 |
하지만 대상 물건의 비교 면적은 25.79㎡이고 실거래 표본은 36.75㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 표본 수도 1건뿐입니다. 따라서 “최저가가 최근 실거래의 64.0%이므로 시세보다 싸다”라고 확정적으로 평가하는 것은 부적절합니다. 이 수치는 같은 건물의 거래 참고자료로만 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사융창저축은행 | 1,680,000,000원 | 181,610,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 185,000,000원 가정 시 채권총액 1,680,000,000원 중 181,610,000원이 배당되고 미배당은 1,498,390,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,498,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,534,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,564,057,600원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 533,296,901원으로, 현재 회차에서도 예상배당 181,610,000원에 그쳐 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 145,128,000원, 2회 유찰 시 115,942,400원으로 예상배당이 줄어듭니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 삼동 소재 의왕역 북측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 의왕역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내벽은 내부 인테리어와 벽지 도배, 창호는 강화유리 및 하이샷시 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화·난방·도시가스 공급설비와 자주식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 260.0㎡, 공시지가 1,455,000원/㎡이며 평지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 남다연·허정구·유성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 실제 배당관계를 확인하세요.
- 대항력 판단. 세 임차인 모두 전입일이 2022.04.13. 말소기준권리 이후이므로 현재 확인자료상 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
- 가격 비교 주의. 289,000,000원 실거래는 전용 36.75㎡이고 대상은 25.79㎡입니다. 64.0%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 별도등기 확인. 대지권토지의 별도등기는 이 건 근저당과 동일 채권이라는 명세서 비고가 있으므로 원문을 다시 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 입찰·취득 시 적용사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교자료 보강이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.13. 융창저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 3명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 확인된 가든힐하우스 실거래는 289,000,000원 1건이고 최저가는 그 금액의 64.0%지만, 실거래 전용 36.75㎡와 대상 25.79㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 추가 비교가 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
