수원지방법원 2025타경101398. 의왕시 이동 ‘가든힐하우스’ 3층 302호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사호산이고, 등기상 핵심은 2022.04.13 설정된 주식회사융창저축은행의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 의왕시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 쪽에는 확인할 사람이 있습니다. 남다연·허정구는 2025.07.03, 유성은 2024.05.10 전입으로 모두 말소기준일인 2022.04.13보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 현재 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당의 구체적인 범위는 확정하기 어렵지만, 후순위 전입이라는 점 때문에 보증금 승계가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 218-18 가든힐하우스 3층302호 · 도로명 경기도 의왕시 새터말아랫로 30-4(이동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 51.04㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사호산 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 533,296,901원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.13 주식회사융창저축은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입 3명, 매수인 인수는 0원
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남다연 | 2025.07.03 | 미상 | 2025.11.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 허정구 | 2025.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유성 | 2024.05.10 | 미상 | 2025.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준 근저당보다 늦습니다. 남다연과 유성은 배당요구 접수일도 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 대항력 판단에서는 말소기준 이후 전입이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
② 가격 비교 — 3.55억을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
가든힐하우스는 2022.03.21 준공, 총 7세대입니다. 확인 가능한 거래표본은 2024.04, 전용 36.75㎡, 2층, 289,000,000원 1건입니다. 최근12개월 평균으로 집계된 값과 최신 거래금액 역시 289,000,000원이며, 현재 최저가 355,000,000원은 이 금액의 122.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 36.75㎡ | 2 | 289,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 표본 1건 | — | 289,000,000원 |
단순 금액 비교만 하면 신건 최저가는 참고 거래보다 66,000,000원 높습니다. 하지만 대상면적은 51.04㎡이고 확인된 거래는 36.75㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 122.8%라는 수치를 곧바로 적정가치의 과대평가율로 단정할 수는 없습니다. 반대로, 비교 가능한 동일면적 거래가 없는 상태에서 최저가가 참고 거래를 크게 웃도는 만큼 가격이 싸다는 결론이나 가격 가점도 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사융창저축은행 | 1,680,000,000원 | 349,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 가정에서 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 1,330,770,000원입니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 5층 철근콘크리트구조 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 경기도 의왕시 삼동 소재 의왕역 북측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리 지하철 1호선 의왕역이 있어 대중교통여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화·난방·도시가스 공급설비와 자주식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래표본. 총 7세대이고 확인 거래는 1건이며, 그 거래면적이 대상면적과 일치하지 않아 환금성과 가격수준은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 남다연·허정구·유성 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 배당요구. 유성은 2025.10.15, 남다연은 2025.11.05 배당요구가 확인됩니다. 허정구의 배당요구 여부는 미상입니다.
- 별도등기. 대지권토지 을구14번 근저당은 이 사건 을구1번 근저당과 동일 채권으로 기재돼 있으므로, 원문에서 동일성 표시를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 355,000,000원과 비교할 수 있는 거래는 289,000,000원 1건뿐이며 면적도 불일치합니다. 참고 거래 하나만으로 적정 입찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차별 금액. 현재회차 355,000,000원, 1회 유찰 시 284,000,000원, 2회 유찰 시 227,200,000원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.13 융창저축은행 근저당이 말소기준이고, 세 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 채권최고액 1,680,000,000원 중 상당액이 미배당으로 남더라도 그 근저당 자체가 소멸하므로 매수인이 미배당 채무를 떠안는 구조도 아닙니다.
문제는 신건 가격입니다. 최저가 355,000,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래로 집계된 289,000,000원의 122.8%입니다. 거래표본이 단 1건이고 면적도 36.75㎡로 대상 51.04㎡와 달라 직접적인 동일조건 시세비교는 어렵지만, 그 불확실성까지 감안하면 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단하는 사건입니다.
