대전지방법원 2024타경53817. 태안군 근흥면 신진도리 78의 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(7)은 냉동창고 및 기계실, 기호(12)는 제조업소 및 사무실 구조이고, 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 제시외 건물과 기계기구도 매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2020.02.20 중소기업은행 근저당권이지만, 현황상 최선일의 전입일은 2014.12.22로 더 빠릅니다.
여기서 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아닙니다. 중소기업은행의 후순위 근저당, 충남신용보증재단·지인숙의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최선일은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 전입일 하나만 보고 “대항력 있음”이라고 확정해서도 안 되고, 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 “인수 없음”이라고 결론 내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경53817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 냉동창고 및 기계실 · 제조업소 및 사무실(사무실 일부 주거용) |
| 토지 | 창고용지 · 1,295.0㎡ · 계획관리지역 · 전창고 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 전지선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 640,205,020원 / 313,701,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 875,601,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
등기부 기준 말소기준권리는 2020.02.20 중소기업은행 근저당권 864,000,000원입니다. 2020.02.27 중소기업은행 근저당 120,000,000원, 2021.07.22 근저당 36,000,000원, 2024.03.07 충남신용보증재단 가압류 57,316,682원, 2024.06.25 지인숙 가압류 30,000,000원은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2018.06.07 농협은행 근저당 600,000,000원은 2020.02.20 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선일 | 미상 | 2014.12.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 인수 가능액 미상 |
| 주경형 | 북쪽 일부(면적 미상) | 2024.01.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 이후 전입 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 최선일은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 313,701,000원으로 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 219,590,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시 153,713,490원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 사건은 냉동창고·제조업소·사무실·토지가 결합된 특수용도 물건이고 선순위 점유자의 보증금도 미상이라, 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,191,814원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 864,000,000원 | 308,509,186원 |
| 3. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 57,316,682원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 지인숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,107,316,682원 중 308,509,186원이 배당되고 798,807,496원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 최선일의 보증금이 미상이므로, 배당표에 표시된 계산상 매수인 인수 0원을 실제 안전한 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·숙박시설·수산물 관련시설·주택·임야가 밀집합니다.
- 교통. 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고 버스정류장이 있으나, 운행주기를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기호(7)은 냉동창고 및 기계실, 기호(12)는 제조업소 및 사무실이며 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중입니다. 기호(7) 건물에는 냉동설비 1식이 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정평가 내용에는 상대보호구역·절대보호구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1-5)는 공부상 ‘전’이나 현황 ‘잡종지’, 기호(4) 일부는 ‘도로’, 기호(13,14)는 공부상 ‘전’·‘대’이나 현황 ‘도로’ 상태입니다.
- 현황 확인. 목록(7)의 부속건물인 냉동창고 및 단층창고는 현황 “소재불명”으로 기재돼 있습니다. 일괄매각 대상과 실제 현존 상태를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최선일의 실제 임대차부터 확인. 보증금, 점유개시, 주민등록 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 않기. 현재 최저가 313,701,000원에 실제 인수되는 미배당 보증금이 있다면 이를 더한 금액이 경제적 취득원가가 됩니다.
- 주경형 점유 범위 확인. 북쪽 일부의 면적이 미상이고 보증금도 미상이므로 실제 점유구획과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재불명 부속건물 확인. 목록(7)의 부속 냉동창고·단층창고가 현황상 소재불명으로 기재돼 있으므로, 매각목록·감정평가·현장 상태를 대조해야 합니다.
- 기계기구 실재·상태 확인. 제시외 건물 및 기계기구가 일괄매각에 포함되고 냉동설비 1식이 조사된 만큼, 현존 여부와 작동·철거 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이 확인. 공부상 지목과 현황이 다른 필지가 있으므로 경계, 도로 사용, 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 비교적 구조가 분명합니다. 말소기준은 2020.02.20 중소기업은행 근저당이고 그 뒤의 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 최선일이 2014.12.22 전입했고 보증금과 확정일자가 미상이므로, 대항력은 가능·미상, 매수인의 실질 인수액도 미상입니다.
여기에 냉동창고·제조업소·사무실·토지·기계기구가 함께 묶이고, 일부 공부와 현황의 차이, 부속건물 소재불명까지 겹칩니다. 현재 최저가는 313,701,000원으로 감정가 49%까지 낮아졌지만, 그 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최선일의 임대차 실체와 실제 인수액, 그리고 매각 대상의 현존 상태를 먼저 확정하는 것입니다.
