대전지방법원 2024타경53817. 태안군 근흥면 신진도리의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 건물은 냉동창고·기계실과 제조업소·사무실 구조이며 사무실 일부는 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 624,507,380원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 214,206,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.02.27. 중소기업은행의 채권최고액 864,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 120,000,000원 근저당과 2021.07.22. 설정된 36,000,000원 근저당, 충남신용보증재단·지인숙 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유·임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경53817 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 80 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 81-1외 1필지 주1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 냉동창고 및 기계실 · 제조업소 및 사무실 · 사무실 일부 주거용 |
| 소유자 | 전지선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 624,507,380원 / 214,206,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 875,601,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체만 보면 후순위 권리의 직접 인수 문제는 없습니다. 그러나 현황조사에는 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 특히 최선일은 2014.12.22. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선일 | 미상 | 2014.12.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주경형 | 북쪽 일부(면적 미상) | 2024.01.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 매각 조건 — 일괄매각·제시외 건물·농취증
- 일괄매각. 여러 토지·건물과 제시외 건물을 함께 매각하는 조건입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증. 목록 (13)은 농지취득자격증이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 현황 도로. 목록 (13)(14)의 지목은 각각 “전, 대”이나 현황은 “도로”입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(1-5)는 공부상 “전”이나 현황 “잡종지”, 기호(4) 일부는 “도로”이며 기호(13,14)도 현황 “도로”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,884원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 864,000,000원 | 210,407,116원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 57,316,682원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 지인숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정에서는 채권 총액 1,107,316,682원 중 210,407,116원이 배당되고 896,909,566원이 미배당됩니다. 다만 최선일의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 214,206,000원 | 210,407,116원 | 896,909,566원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 149,944,200원 | 147,044,981원 | 960,271,701원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 104,960,940원 | 102,691,487원 | 1,004,625,195원 |
유찰이 진행되면 입찰 최저가는 내려가지만 채권자 미배당은 커집니다. 중소기업은행의 신청채권 875,601,200원도 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 직접 문제되는 부분은 별도로 존속할 수 있는 임차보증금 등 인수권리이며, 이 사건에서는 최선일의 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근으로 항구 주변 근린생활시설·숙박시설·수산물 관련시설·주택·임야가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고 버스정류장이 있으나 운행주기를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.
- 건물 이용. 기호(7)은 냉동창고 및 기계실, 기호(12)는 제조업소 및 사무실 구조이며 사무실 일부는 주거용으로 사용 중입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생설비가 있으며 기호(7)에는 냉동설비 1식이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 포함됩니다.
- 대표 토지. 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 면적 581.0㎡ · 공시지가 225,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최선일 보증금 확인. 대항력 가능·미상 임차인인 최선일의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 최선일의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있으므로 확인 후 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증. 목록 (13)은 농지취득자격증이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 일부 토지가 공부상 “전” 또는 “대”이나 현황은 잡종지·도로로 사용되고 있어 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 주거 사용 부분. 제조업소·사무실 중 일부가 주거용으로 사용 중인 만큼 실제 점유구획과 명도대상을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수 가능성
이 물건은 감정가 624,507,380원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 214,206,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하지만, 2014.12.22. 전입한 최선일의 보증금·확정일자가 미상이라 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없기 때문입니다. 더구나 일괄매각, 제시외 건물, 일부 토지의 현황 차이, 목록 (13)의 농지취득자격증 제출 의무까지 있습니다.
등기 정리는 비교적 명확하지만 실질취득액은 미확정. 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”보다 “최선일에게 실제 얼마의 보증금이 있고 그중 얼마가 남는가”를 먼저 확인해야 합니다. 그 금액이 확인되기 전에는 현재 최저가를 곧바로 실제 매입원가로 볼 수 없습니다.
