광주지방법원 2025타경34352. 광주 동구 산수동 무등산그린웰로제비앙 121동 121-7호 근린시설입니다. 공부상 위치는 지하1층이지만, 감정평가서와 매각물건명세서에는 접면도로를 기준으로 현황이 1층이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 301,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 168,560,000원으로 감정가의 56%입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 소유자인 주식회사에이치엠홀딩스가 2019년 8월 30일 거래가액 298,006,000원에 소유권을 취득한 날, 동광주새마을금고가 채권최고액 202,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 이재상의 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
그러나 점유관계는 등기만큼 단순하지 않습니다. 조사된 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 이형영은 보증금 10,000,000원, 월차임 880,000원의 임차인으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인의 권리는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-7호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태는 근린생활시설 |
| 현황상 층 | 공부상 지하1층이나 접면도로를 기준으로 현황은 1층 |
| 소유자 | 주식회사에이치엠홀딩스 (2019.08.30. 거래가액 298,006,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재상 / 46,935,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인 확인은 별도
말소기준은 2019.08.30. 접수된 동광주새마을금고 근저당권 202,800,000원입니다. 2020.04.01. 설정된 이재상 근저당권 19,000,000원과 2025.11.12.·2026.01.26. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형영 | 7호 주선(1) / 사무실 | 미상 | 10,000,000원 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김태현 | 미상 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시연 | 8호 주선(2) | 2024.02.02 | 10,000,000원 880,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김태현과 이시연의 전입일은 각각 2020.12.15.과 2024.02.02.로 말소기준일 2019.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이시연의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 880,000원입니다. 김태현은 보증금이 확인되지 않아 명세서와 점유관계를 추가로 대조해야 하지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수는 없습니다.
③ 가격 자료 — 거래 평균 37.3%라는 숫자의 함정
무등산그린웰로제비앙의 최근 12개월 거래 평균은 451,750,000원, 최신 거래는 2026년 4월 465,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 37.3%입니다. 그러나 이 거래들은 전용 64.53㎡·84.84㎡·84.94㎡·84.97㎡·114.92㎡의 아파트 거래이고, 비교 대상 면적도 35.78㎡로 일치하지 않습니다. 경매 대상은 근린시설이므로 이 수치들은 동일 용도·동일 면적의 직접 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 64.53㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 24 | 442,000,000원 |
| 2026.02 | 64.53㎡ | 20 | 371,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 19 | 458,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 17 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 114.92㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 면적 불일치 | 12건 | 451,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 | - |
| 1. 근저당 · 동광주새마을금고 | 202,800,000원 | 165,400,160원 | 37,399,840원 |
| 2. 근저당 · 이재상 | 19,000,000원 | 0원 | 19,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 등기채권 221,800,000원 중 예상배당은 165,400,160원, 미배당은 56,399,840원입니다. 신청채권자 청구액은 46,935,615원이며 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 56,399,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 106,259,889원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 82,594,399원 | 80,707,700원 | 141,092,300원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산수초등학교 남서측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 및 아파트상가 건부지이며, 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 정비구역·전통상업보존구역에 포함되고, 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 단지. 무등산그린웰로제비앙은 1,074세대이며 사용승인일은 2019.03.28.입니다.
- 시설. 일반적인 위생·급배수·전기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 현황 차이. 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로 현황은 1층입니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린시설은 업종·임대수익·공실·관리비에 따라 가격 편차가 커 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이형영의 권리 확인. 전입신고일, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 시나리오. 대항력이 인정될 경우 보증금 10,000,000원의 배당 및 미배당 여부를 반영해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 김태현 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 부분이 확인되지 않아 명도 협의와 점유 현황을 점검해야 합니다.
- 현황상 층 확인. 공부상 지하1층과 현황상 1층의 출입구, 도로 높이, 가시성, 영업 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도별 시세 조사. 아파트 실거래가가 아니라 인근 근린시설의 매매가·보증금·월차임·공실 기간을 조사해야 합니다.
- 임대수익 점검. 확인된 임차인의 보증금 10,000,000원과 월차임 880,000원을 실제 계약서와 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 부가가치세 및 공용부분 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 변경 사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 미확정 권리와 수익성이 먼저다”
감정가 301,000,000원에서 168,560,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 현재 산정 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며, 비교에 사용된 단지 거래자료도 아파트 거래라 가격 판단의 직접 근거가 되지 못합니다.
여기에 이형영의 전입신고일이 확인되지 않아 보증금 10,000,000원의 대항력과 승계 여부가 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만 점유 권리와 가격은 미확정입니다. 두 차례 유찰이라는 사실보다 임차인 원본 확인, 현황상 1층의 영업성, 실제 임대수익과 공실 위험을 먼저 검증해야 합니다. 권리 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고, 동일 용도 근린시설의 수익가치가 확인되기 전에는 감정가 56%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
