광주지방법원 2025타경34352. 광주 동구 산수동 무등산그린웰로제비앙 121동 121-7호의 근린시설입니다. 공부상 지하1층이지만 감정요항상 현황은 접면도로를 기준으로 1층으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사에이치엠홀딩스이고, 2019년 8월 30일 거래가 298,006,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동광주새마을금고가 채권최고액 202,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 뒤 2020년 이재상 명의 채권최고액 19,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년 11월 12일 이재상, 2026년 1월 26일 동광주새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리만 깨끗하게 정리된다고 해서 곧바로 ‘인수 0원 확정’이 되는 것은 아닙니다. 임차인 대항력은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2019.08.30 동광주새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 이재상 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 134,848,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 132,160,128원이 선순위 동광주새마을금고에 배당되고, 이재상 근저당권에는 배당이 없습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

김태현은 2020.12.15 전입신고로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 이시연도 2024.02.02 전입신고로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 이형영은 보증금 10,000,000원·차임 880,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상으로 보는 것이 맞습니다.

② 시세 비교 — 29.9% 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다

단지 거래 표본의 최근 12개월 평균은 451,750,000원, 최신 거래는 2026.04의 465,000,000원입니다. 산술상 현재 최저가 134,848,000원은 이 최근 12개월 평균의 29.9%입니다. 그러나 이 수치를 본건 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

문제는 거래 표본의 면적이 64.53㎡~114.92㎡인 반면 본건 대상면적은 35.78㎡이고, 본건 용도는 근린시설이라는 점입니다. 면적도 일치하지 않고 용도도 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 최근 거래 평균 대비 29.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 등급을 올려서는 안 되는 유형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,848,000원 가정)

채권총액 221,800,000원 중 예상배당은 132,160,128원, 미배당은 89,639,872원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이형영의 대항력은 확인 전이므로 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 산수초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통입니다.
• 현황 층. 공부상 지하1층이지만 현황은 접면도로 기준 1층입니다. 현장 확인 때 출입구와 도로 레벨을 직접 대조해야 합니다.
• 도로. 서측·남측 약 17m, 북측 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형 평지, 중로각지이며 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
• 이용. 감정요항상 근린생활시설로 이용되고 있으며 일반 위생·급배수·전기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 아파트와 달리 근린시설은 동일 조건의 실거래 비교가 제한돼 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 이형영 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·차임 880,000원은 확인됐지만 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 0원으로 단정하지 마세요.
• 김태현 보증금 확인. 전입신고는 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 용도·면적 맞는 시세 조사. 단지 최근 거래 평균 451,750,000원과 최신 거래 465,000,000원은 본건 근린시설의 직접 비교가격으로 쓰기 어렵습니다.
• 현황 1층 확인. 공부상 지하1층, 현황은 도로 기준 1층으로 조사됐습니다. 실제 출입구·가시성·도로 레벨을 현장에서 확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 여부는 최종 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 임차관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “44.8% 할인처럼 보여도, 확인 전엔 할인이라 부르지 않는다”

이 사건은 감정가 301,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 134,848,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2019년 동광주새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하는 구조라 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 입찰판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 이형영의 대항력이 가능·미상이라는 점. 둘째, 본건은 근린시설인데 제공된 최근 거래 표본은 면적도 맞지 않아 현재 최저가를 객관적 시세와 직접 비교할 수 없다는 점입니다. 따라서 이 물건은 “유찰 횟수는 충분하지만 가격 검증과 임차인 검증이 아직 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 낮은 최저가 자체보다 임차인 권리 확인과 근린시설 자체 시세 확인이 먼저입니다.