광주지방법원 2025타경34352. 무등산그린웰로제비앙 121동의 근린생활시설로, 공부상 위치는 지하1층이지만 현황은 접면도로를 기준으로 1층입니다. 대상 면적은 35.78㎡이며, 감정 이용상태에는 근린생활시설과 공실이 함께 기재돼 있습니다. 소유자 주식회사에이치엠홀딩스는 2019.08.30. 거래가액 270,920,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 동광주새마을금고 앞으로 채권최고액 183,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이재상의 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 보면 정리 구조가 명확하지만, 상가 점유관계는 별도입니다. 현황조사에는 7호·8호 및 점유 부분이 특정되지 않은 점유자가 함께 조사돼 있어 각 임차인의 실제 점유 호실과 매각대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2019.08.30. 접수된 동광주새마을금고 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2020.05.08. 이재상 근저당권과 2025.11.12.·2026.01.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당권 소멸과 임차인의 대항력 판정은 별개의 문제입니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자는 말소기준권리보다 앞서는지 뒤지는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 현황조사상 기재된 실제 임차인은 3명입니다. 김태현과 이시연은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없지만, 이형영은 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 보증금은 10,000,000원으로 조사됐으나 전입일·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 37.3%만 보고 싸다고 할 수 없다

최저가는 168,560,000원으로 감정가 301,000,000원의 56%입니다. 단지 실거래 최근 12건의 평균은 451,750,000원이고 최신 거래는 2026.04. 465,000,000원이지만, 이 거래들은 전용 64.53㎡·84.84㎡·84.94㎡·84.97㎡·114.92㎡의 아파트 거래입니다. 분석 대상은 35.78㎡ 근린시설이므로 면적과 용도가 모두 다릅니다.

시스템상 최저가가 최근 12개월 평균의 37.3%로 계산되지만, 이는 면적이 다른 주거용 아파트 가격과 근린시설 최저가를 나눈 값입니다. 따라서 이 비율을 할인율이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 가격 판단에는 같은 동 상가의 실제 거래·임대료, 전용면적, 도로 노출, 점포 폭과 깊이, 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)

채권최고액 합계 202,600,000원 중 165,400,160원이 배당되고, 총 미배당은 37,199,840원입니다. 신청채권자 이재상의 청구액은 46,935,615원이지만 현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

* 시나리오상 인수액입니다. 전입일 미상 점유자의 대항력이 인정되는 경우에는 실제 인수 부담이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 산수초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통입니다.
• 도로. 서측·남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 현황층. 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로 현황은 1층입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·급배수·전기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 및 아파트상가 건부지이며 제3종일반주거지역, 공시지가 1,549,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역·전통상업보존구역에 포함되고 부설주차장·상대보호구역·지구단위계획구역 등에 저촉됩니다.
• 단지. 무등산그린웰로제비앙은 1,074세대이며 사용승인일은 2019.03.28.입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 이형영의 전입일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부와 인수 문구를 확인하세요.
• 호실별 점유 범위 확인. 현황조사상 7호·8호 점유자와 부분 미상 점유자가 121-9호 매각대상에 포함되는지 대조하세요.
• 공실 여부 재확인. 공실 기재와 임차인 조사 결과가 함께 존재하므로 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 상가 실거래 조사. 면적이 다른 아파트 거래 평균 451,750,000원을 근린시설 시세로 사용하지 마세요.
• 임대수익 확인. 조사된 임대조건은 보증금 10,000,000원·월세 880,000원이지만 각각 7호와 8호 점유 내역이므로 대상 호실의 임대료로 단정하면 안 됩니다.
• 관리비·공과금 확인. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담, 전기·수도 사용 상태를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 재검증. 당해세와 최우선변제 여부가 반영되면 선순위 근저당 배당액과 점유자 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 등기 원본 대조. 말소기준권리, 후순위 권리, 경매개시결정과 매각대상 범위를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 두 가지

이 물건은 감정가 301,000,000원에서 168,560,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 그러나 첫째, 단지 실거래 12건은 면적이 다른 아파트 거래여서 근린시설의 적정가격을 설명하지 못합니다. 둘째, 배당 모형상 인수액은 0원이지만 이형영의 전입신고일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다.

말소기준권리 이후의 등기권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 같은 동 상가의 가격·임대료 확인과 호실별 점유관계 확정이 선행돼야 합니다. 현재 판단은 등기 정리는 가능, 가격 메리트는 미검증, 임차인 인수는 조건부 확인입니다.