광주지방법원 2025타경34352. 광주 동구 산수동 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-9호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2019.08.30. 설정된 동광주새마을금고 근저당 183,600,000원입니다. 뒤이어 2020.05.08. 이재상 근저당 19,000,000원이 설정됐고, 2025.11.12. 이재상이 이 사건 임의경매를, 2026.01.26. 동광주새마을금고가 별도 임의경매를 신청했습니다. 이들 말소기준 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부보다 현황조사상 임차관계입니다. 이형영은 보증금 10,000,000원·월차임 880,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 선순위 여부를 가를 수 없습니다. 따라서 이 임차인을 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김태현과 이시연은 각각 2020.12.15., 2024.02.02. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-9호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에이치엠홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2019.08.30. 소유권이전 · 거래가액 270,920,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 134,848,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재상 / 46,935,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현황 특이사항 | 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로 기준 1층 · 감정요항 기호(다)는 근린생활시설 공실 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
등기부만 보면 말소기준인 동광주새마을금고 근저당 이후의 이재상 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 다만 현황조사에서 임차인이 확인되므로, 등기부 소멸과 임차보증금 승계 가능성은 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형영 | 7호 주선(1) · 사무실 | 미상 | 10,000,000원 / 880,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
| 김태현 | 알 수 없음 | 2020.12.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시연 | 8호 주선(2) | 2024.02.02 | 10,000,000원 / 880,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김태현은 2020.12.15., 이시연은 2024.02.02. 전입으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람은 현재 자료상 대항력이 없습니다. 다만 김태현은 보증금도 확인되지 않아 실제 계약관계와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 44.8%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 134,848,000원으로 감정가 301,000,000원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 가격 메리트를 판단할 직접 비교 실거래가 부족합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 64.53㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 24 | 442,000,000원 |
| 2026.02 | 64.53㎡ | 20 | 371,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 19 | 458,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 451,750,000원 |
단지 최근 12개월 실거래 평균은 451,750,000원, 최신 거래는 465,000,000원이지만 이 표본은 64.53㎡·84.84㎡·84.94㎡·84.97㎡·114.92㎡ 아파트 거래이고, 분석 대상은 목표면적 35.78㎡의 근린시설입니다. 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 단지 최근 평균의 29.9%라는 계산값을 근거로 ‘시세의 30%라 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 주거용 아파트 가격과 상가 가격은 직접 비교 대상이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,872원 |
| 1. 근저당 · 동광주새마을금고 | 183,600,000원 | 132,160,128원 |
| 2. 근저당 · 이재상 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 202,600,000원 중 132,160,128원이 배당되고, 미배당은 70,439,872원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 이형영의 대항력도 확인되지 않았으므로 실제 입찰 판단에서 인수 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 134,848,000원 | 132,160,128원 | 70,439,872원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 107,878,400원 | 105,568,102원 | 97,031,898원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 86,302,720원 | 84,349,271원 | 118,250,729원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 권리 확인 전 실제 승계액은 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산수초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 기호(가)~(다) 중 기호(나)는 ‘퓨전포차 말죽거리’, 기호(다)는 공실로 조사됐습니다.
- 층 위치. 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측 폭 약 17m, 북측 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 1,549,000원/㎡입니다.
- 규제·계획. 정비구역·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 포함 또는 저촉되고, 중로2류·소로1류·공원·공공공지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 일반 위생·급배수·전기·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이형영 전입 시점 확인. 말소기준일 2019.08.30. 전후가 핵심입니다. 대항력 여부가 확정돼야 승계액을 판단할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인들의 우선변제권과 배당참가 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 김태현 보증금 확인. 전입일은 후순위지만 보증금과 실제 계약관계가 확인되지 않았습니다.
- 호별 점유관계 대조. 현황조사에 7호·8호 점유가 기재돼 있으므로 121-9호와 각 임차인의 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 아파트 실거래를 상가 시세로 사용 금지. 제공된 최근 거래는 대상 면적과 일치하지 않는 주거용 아파트 거래입니다.
- 3회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 근린시설은 임대수익·공실·접근성·가시성·상권에 따라 가치 차이가 크므로 별도의 상가 시세 검증이 필요합니다.
- 현황층 확인. 공부상 지하1층과 현황상 도로 기준 1층이라는 차이가 실제 접근성과 영업성에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 임차관계가 먼저”
이 사건은 감정가 301,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 134,848,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 결론내리기 어렵습니다. 대상은 근린시설인데 제공된 실거래는 면적도 맞지 않는 아파트 거래라 직접 비교할 수 없고, 현황조사상 이형영의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 권리 리스크도 남아 있습니다.
등기부상 권리는 말소기준 이후 소멸형이고 배당모형의 매수인 인수액도 0원이지만, 그것만으로 실제 승계액 0원을 확정해선 안 됩니다. 등기는 비교적 단순, 임차관계는 미확정, 가격은 직접 비교자료 부족. 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 ‘누가 실제로 점유하고 무엇을 승계하는가, 그리고 근린시설 자체의 임대·환금가치가 얼마인가’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
