광주지방법원 2025타경34352. 대상은 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층 121-8호의 근린시설입니다. 공부상 지하1층이지만 현황은 접면도로를 기준으로 1층으로 조사됐습니다. 감정가는 301,000,000원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 134,848,000원입니다. 가격은 감정가보다 크게 내려왔지만, 이 사건은 가격 숫자 하나만 보고 접근하기보다 임차·점유관계와 비교 가능한 시세의 부재를 함께 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.08.28 설정된 동광주새마을금고 근저당권 202,800,000원입니다. 그 뒤 2020.04.01 이재상 근저당권 19,000,000원, 2025.11.12 및 2026.01.27 경매개시결정이 뒤따르며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차·점유 조사에서는 세 사람이 확인됐고, 그중 한 사람은 전입신고일이 확인되지 않아 권리관계를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34352 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 121동 지하1층121-8호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사에이치엠홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 134,848,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 46,935,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현황 특이점 | 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로를 기준으로 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 추가 확인
말소기준권리는 2019.08.28 동광주새마을금고 근저당권입니다. 2020.04.01 설정된 이재상 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사 3명
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형영 | 7호 주선(1) · 사무실 | 미상 | 10,000,000원 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 김태현 | 알수없음 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이시연 | 8호 주선(2) | 2024.02.02 | 10,000,000원 | 880,000원 | 없음 | 미상 |
김태현과 이시연의 전입일은 말소기준권리인 2019.08.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이형영은 전입신고일이 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”도 “없음”도 단정할 수 없습니다. 김태현은 보증금도 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 29.9% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
단지 최근 12개월 실거래 평균은 451,750,000원, 최신 거래는 2026.04의 465,000,000원입니다. 표면상 현재 최저가 134,848,000원은 최근 12개월 평균의 29.9%입니다.
하지만 중요한 제한이 있습니다. 대상 물건의 기준 면적은 35.78㎡인데, 수집된 최근 거래는 64.53㎡·84.84㎡·84.94㎡·84.97㎡·114.92㎡ 등이고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 더구나 대상은 근린시설인 반면 거래 표본은 단지 공동주택 실거래입니다. 따라서 이 451,750,000원 평균을 대상 상가의 직접 시세로 사용하거나, 29.9%라는 비율만 근거로 “시세보다 매우 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 64.53㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 24 | 442,000,000원 |
| 2026.02 | 64.53㎡ | 20 | 371,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 19 | 458,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 17 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 114.92㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 451,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 134,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,872원 |
| 1. 근저당 · 동광주새마을금고 | 202,800,000원 | 132,160,128원 |
| 2. 근저당 · 이재상 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 221,800,000원 중 132,160,128원이 배당되고 미배당액은 89,639,872원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 134,848,000원 | 132,160,128원 | 89,639,872원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 107,878,400원 | 105,568,102원 | 116,231,898원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 86,302,720원 | 84,349,271원 | 137,450,729원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 89,639,872원에서 116,231,898원, 137,450,729원으로 커집니다. 현재 신청채권자 청구액은 46,935,615원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산수초등학교 남서측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통이용 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 17m, 북측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·현황. 근린생활시설이며 공부상 지하1층이나 현황은 접면도로 기준으로 1층입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형 평지, 공시지가 1,549,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등 관련 지정이 확인됩니다.
- 단지. 무등산그린웰로제비앙은 1,074세대이며 사용승인일은 2019.03.28입니다.
- 환금성. 근린시설은 공동주택 실거래를 그대로 적용하기 어렵고, 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이형영 점유 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미완입니다. 실제 점유·사업자등록·임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 김태현 보증금 확인. 전입일은 2020.12.15로 후순위지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 호수 관계 확인. 조사에는 7호 주선(1), 8호 주선(2) 표시가 함께 존재하므로 현황상 점유 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지하1층과 현황상 접면도로 기준 1층의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 제공된 최근 실거래는 대상 35.78㎡ 근린시설과 면적·용도가 맞지 않으므로 상가 임대료·공실·실제 근린시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계다
감정가 301,000,000원에서 최저가 134,848,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 물건입니다. 등기만 보면 말소기준도 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이형영의 대항력 여부가 아직 미상이고 김태현의 보증금도 확인되지 않았습니다. 게다가 451,750,000원의 단지 실거래 평균은 대상 근린시설과 비교조건이 맞지 않아 29.9%라는 비율을 가격 메리트로 그대로 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기 구조는 비교적 단순하지만 점유·시세 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
