광주지방법원 2025타경34352. 무등산그린웰로제비앙 제121동 지하1층 121-8호로 등기된 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설, 상호 ‘퓨전포차 말죽거리’, 공실이 함께 기재되어 있고, 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로 한 현황은 1층입니다. 따라서 아파트 주거용 호실로 접근할 것이 아니라 상가의 점유 범위·임대차·영업현황을 중심으로 확인해야 합니다.
현재 소유자는 주식회사에이치엠홀딩스이며, 2019년 8월 28일 거래가 298,006,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동광주새마을금고가 채권최고액 202,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이재상의 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 723 무등산그린웰로제비앙 제121동 지하1층 제121-8호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 공부상 지하1층, 접면도로 기준 현황 1층 |
| 소유자 | 주식회사에이치엠홀딩스 (2019.08.28. 거래가 298,006,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재상 / 46,935,615원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2019년 8월 28일 설정된 동광주새마을금고 근저당권 202,800,000원입니다. 2020년 설정된 이재상 근저당권 19,000,000원과 2025년·2026년의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형영 | 7호 주선(1) / 사무실 | 미상 | 10,000,000원 / 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김태현 | 점유부분 미상 / 용도 미상 | 2020.12.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시연 | 8호 주선(2) | 2024.02.02 | 10,000,000원 / 880,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 신고자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이형영은 전입일 미상으로 대항력 여부를 단정할 수 없고, 김태현과 이시연의 전입일은 말소기준일인 2019.08.28.보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 오인하면 안 된다
무등산그린웰로제비앙은 1,074세대, 2019년 3월 28일 준공된 단지입니다. 제시된 최근 거래 12건의 평균은 451,750,000원, 최저는 340,000,000원, 최고는 650,000,000원이며 최신 거래는 2026년 4월 465,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.84㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 64.53㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 24 | 442,000,000원 |
| 2026.02 | 64.53㎡ | 20 | 371,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 19 | 458,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 17 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 114.92㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 451,750,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 그러나 상가의 가격 판단은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율보다 현재 임대수익, 공실 여부, 호별 위치와 직접 비교 가능한 근린시설 거래가 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,159,840원 |
| 1. 근저당 · 동광주새마을금고 | 202,800,000원 | 165,400,160원 |
| 2. 근저당 · 이재상 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 최고액 221,800,000원 중 165,400,160원이 배당되고, 56,399,840원이 미배당되는 모형입니다. 후순위 근저당권자인 이재상은 배당 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 대항력과 배당요구 여부에 따라 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 일부는 ‘퓨전포차 말죽거리’, 일부는 공실로 기재되어 있습니다. 실제 호별 이용 및 점유 경계를 확인해야 합니다.
- 현황 층. 공부상 지하1층이지만 접면도로를 기준으로 한 현황은 1층입니다. 현장 접근성과 노출도는 서류상 층수만으로 판단하지 말고 직접 확인해야 합니다.
- 주위환경. 산수초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 교통 이용상황은 보통입니다. 서측·남측은 폭 약 17m, 북측은 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형 평지, 중로각지이며 공시지가는 1,549,000원/㎡입니다.
- 규제·시설. 정비구역·전통상업보존구역에 포함되고, 지구단위계획구역·상대보호구역· 부설주차장 등에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트 실거래 통계로 환금성을 검증할 수 없습니다. 현재 영업, 공실, 임대료 수취 여부와 동일 상권의 상가 거래·임대사례가 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이형영의 대항요건. 전입 또는 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약 원본을 확인해 말소기준일 2019.08.28.보다 앞서는지 대조해야 합니다.
- 김태현의 보증금. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 보완자료를 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 이형영은 7호 주선(1), 이시연은 8호 주선(2)로 조사됐습니다. 매각 대상 121-8호와 각 점유자의 실제 사용구역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 산정 인수액 0원의 조건. 현재 배당모형은 매수인 부담을 0원으로 두고 있으나, 대항력 미상 점유자의 권리가 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 상가 가격 검증. 아파트 실거래 평균 451,750,000원과 최저가를 직접 비교하지 말고, 동일 용도·규모·접근성의 근린시설 거래와 월 880,000원 임대차의 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 영업·공실 현황. 감정평가에는 영업 중인 근린시설과 공실이 함께 기재되어 있습니다. 현재 영업자, 시설물 소유관계, 원상복구 및 명도비용을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 배당모형에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 비교시세다
최저매각가는 168,560,000원으로 감정가 301,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 제시된 실거래는 면적이 일치하지 않는 아파트 거래이며, 근린시설인 이 물건의 직접 비교사례가 아닙니다.
등기상 권리는 비교적 명확합니다. 동광주새마을금고의 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차·점유 관계는 아직 닫히지 않았습니다. 실제 신고자 3명 중 이형영은 대항력 가능 여부가 미상이고 김태현은 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 실질취득비용 168,560,000원과 인수액 0원은 확인 전 산정값입니다.
등기 권리는 소멸형, 임차관계와 가격은 확인형. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 대항력 미상 점유자의 권리, 호별 점유 경계, 실제 영업·공실 상태, 그리고 동일 상권 근린시설의 직접 비교시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
