대구지방법원 2025타경9065. 대구광역시 수성구 만촌동 665-13 소재 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택 등입니다. 건물은 시멘트벽돌조 지하 1층·지상 2층이고, 소유자는 한미경입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2018년 설정된 강구수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 444,000,000원입니다. 이후 물금새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 점유와 물건 범위입니다. 조사된 임차인은 장은주·남병훈·서규성· 조성진·박종희·유덕열·최지현 등 7명입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 뒤라 대항력은 없지만, 장은주·남병훈·서규성·유덕열·최지현은 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 일괄매각, 제시외 건물 포함이고 감정서상 기호(나) 건물은 현황 멸실로 기재돼 있어 실제 이용상태와 매각대상 범위를 현장에서 맞춰보는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 665-13 · 대구광역시 수성구 국채보상로207길 54-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 등 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 167.9㎡ · 공시지가 1,307,000원/㎡ |
| 소유자 | 한미경 (2016.01.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 537,745,360원 / 537,745,360원 (신건) |
| 청구금액 | 5,761,674,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 감정서상 기호(나) 건물 현황 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.02.26. 을구 8번 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 한미경, 채권최고액은 444,000,000원이며 토지 대구광역시 수성구 만촌동 665-13 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 2024.11.11. 물금새마을금고 가압류 5,369,488,730원과 2025.08.22. 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 7명입니다. 전입일은 모두 2018.02.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 있고, 보증금 미상인 임차인이 5명 있어 배당관계와 명도 실무는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 미상 | 2024.11.25 | 보증금 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남병훈 | 미상 | 2023.02.17 | 보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서규성 | 미상 | 2018.10.25 | 보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성진 | 1층 201호 59.00㎡ | 2019.10.10 | 10,000,000원 / 300,000원 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종희 | 1층 64.34㎡ | 2020.11.04 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유덕열 | 미상 | 2020.04.28 | 보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지현 | 미상 | 2024.09.11 | 보증금 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 감정가가 출발점, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 537,745,360원으로 신건입니다. 실거래 비교값이 없어 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸다거나 비싸다는 가격 가점을 주지 않고, 현장 이용상태·임대현황·토지와 제시외 건물 범위를 확인한 뒤 응찰가를 별도로 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 537,745,360원 | 529,967,906원 | 5,283,520,824원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,196,288원 | 423,494,325원 | 5,389,994,405원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,157,030원 | 338,538,832원 | 5,474,949,898원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,745,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,777,454원 |
| 2. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 3. 가압류 · 물금새마을금고 | 5,369,488,730원 | 85,967,906원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 물금새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,813,488,730원 중 529,967,906원이 배당되고 5,283,520,824원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 2층 시멘트벽돌조 건물로, 기본적인 전기·위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(단독주택용지)·소로2류 접합이며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역, 택지개발지구가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 167.9㎡, 공시지가는 1,307,000원/㎡이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로각지로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 현장 대조. 각 임차인의 실제 점유부분과 현재 점유 여부를 확인하고, 특히 보증금이 확인되지 않은 장은주·남병훈·서규성·유덕열·최지현의 계약관계를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 장은주·조성진·박종희·최지현은 배당요구가 확인되며, 나머지 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 관계를 원본 명세서에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 도면과 감정평가서에서 확인하세요.
- 멸실 건물. 감정서상 기호(나) 건물이 현황 멸실로 기재돼 있으므로 현장 존부와 감정가 반영관계를 확인하세요.
- 복합용도 확인. 감정 이용상태가 근린생활시설 및 주택 등으로 기재돼 있어 주거 전용 물건과 같은 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 실거래 비교근거 없이 신건 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 인근 유사 복합용도·토지 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “단순한 물건”은 아니다
등기와 대항력 기준만 보면 이 사건의 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사된 임차인 7명도 모두 말소기준 후 전입해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건 자체는 연립/다세대와 토지가 결합된 복합구성이고 감정 이용상태도 근린생활시설 및 주택 등이며, 실제 점유자 7명, 보증금 미상 임차인 5명, 일괄매각·제시외 건물·멸실 건물이 함께 등장합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수금보다 현장 점유와 매각범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 시세 비교근거도 없는 만큼 권리는 소멸형, 가격은 보류, 현장확인은 필수로 정리하는 것이 맞습니다.
