대구지방법원 2025타경9065. 수성구 신매동 589-4 소재 연립·다세대 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 주택 등이고, 건물은 시멘트벽돌조 지하 1층·지상 2층입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재돼 있어 일반적인 단일 아파트 호수 경매처럼 접근하면 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 2020.08.24 설정된 울릉군수산업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 설정된 노블캐피탈대부 근저당권 300,000,000원, 물금새마을금고 가압류 5,369,488,730원 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다

말소기준은 2020.08.24입니다. 그보다 먼저 전입한 사람은 서규성(2018.10.25), 조성진(2019.10.10), 유덕열(2020.04.28)입니다. 조성진은 보증금 10,000,000원·월세 300,000원이 확인되고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 서규성과 유덕열은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 7명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며 실제 임차인은 7명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

② 가격·취득비용 — 최저가가 실제 원가가 아니다

현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 810,012,020원입니다. 그러나 배당계산상 조성진의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 전액 승계되므로, 현재 확인 가능한 취득원가는 최소 820,012,020원입니다. 여기에 서규성·유덕열의 실제 임대차 보증금과 미배당액이 확인되면 추가 인수가 발생할 수 있습니다.

현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 매각가 648,009,616원, 2회 유찰 시 518,407,692원으로 내려가더라도 조성진의 확인 인수액 10,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 반영돼 있습니다. 미상 선순위 보증금 위험 역시 유찰만으로 사라지지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 810,012,020원 가정)

현재 매각가 가정에서는 매각대금 810,012,020원이 집행비용 10,500,120원, 울릉군수산업협동조합 540,000,000원, 노블캐피탈대부 259,511,900원 배당으로 전부 소진됩니다. 총 미배당액은 5,409,976,830원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 조성진의 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시지중학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설 및 주택 등으로 이용 중입니다. 연립/다세대 + 토지의 복합 성격이므로 주거전용 아파트와 같은 단순 환금성 전제를 두면 안 됩니다.
• 도로·토지. 동측 폭 약 8m 내외 도로에 접하며, 신매동 589-4 토지는 224.5㎡·지목 대·주상용·평지·가로장방·소로한면입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역과 소로2류 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,779,000원/㎡입니다.
• 물건 범위. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 사용구획과 임차인의 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 서규성 임대차 확인. 2018.10.25 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 인수액을 숫자로 확정해야 합니다.
• 유덕열 임대차 확인. 2020.04.28 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라 취득비용 상한 계산이 불가능합니다.
• 조성진 10,000,000원 반영. 1층 201호 59.00㎡, 보증금 10,000,000원·월세 300,000원이며 현재 배당계산에서는 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
• 점유구획 대조. 박종희는 1층 64.34㎡, 조성진은 1층 201호 59.00㎡로 기재돼 있습니다. 건물 전체의 실제 호실·구획·사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 범위와 사용 상태를 입찰 전에 정확히 확인해야 합니다.
• 배당 부족 구조. 신건 가정에서도 총 미배당액이 5,409,976,830원이고 신청채권자 배당은 0원입니다. 명도·협상 과정에서 이해관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
• 13번 근저당권부채권 질권. 김용석 명의의 질권 설정이 있으므로 13번 근저당권과 함께 말소·배당 처리 관계를 원본 등기와 배당표에서 최종 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 매각기일 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “810,012,020원이 매수가가 아니다”

이 사건은 신건 최저가가 810,012,020원이라는 숫자보다 선순위 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐가 먼저인 물건입니다. 조성진의 10,000,000원 인수만 반영해도 실질취득 최소액은 820,012,020원이 되고, 서규성·유덕열의 보증금은 아직 숫자로 확정되지 않았습니다.

등기부상 말소기준과 후순위 권리 소멸 구조 자체는 비교적 선명하지만, 임차인은 실제 7명이고 말소기준 이전 전입자가 3명입니다. 특히 두 사람의 보증금이 미상이라는 점 때문에 권리분석이 끝나지 않은 상태입니다. 이 물건은 최저가가 낮아지는지를 기다리는 것보다 먼저, 선순위 점유자의 보증금과 대항력·점유 범위를 숫자로 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.