대구지방법원 2025타경9065. 대구광역시 남구 이천동 196-1 2층202호로, 사건상 용도는 아파트입니다. 등기부상 현 소유자는 한미경이고, 2015.07.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.02.26. 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 444,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 물금새마을금고 가압류와 2025년 강제경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 장은주·남병훈·서규성·조성진·박종희·유덕열·최지현 등 7명이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2018.10.25.로 말소기준일인 2018.02.26.보다 늦어 모두 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 여러 명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 일부 조사 내용의 점유 부분이 1층으로 기재되어 있어, 실제 2층202호의 점유관계는 입찰 전에 원문으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 196-1 2층202호 · 대구광역시 남구 명덕로64길 20 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 229.38㎡ |
| 소유자 | 한미경 · 2015.07.03. 소유권이전 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 및 주택 등 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,761,674,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 살아 있는 권리 중 핵심은 2018.02.26. 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.11.11. 물금새마을금고 가압류 5,369,488,730원과 2025.08.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가등기·가처분·가압류·압류·근저당 등 다수의 등기는 이미 말소되어 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 7명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 2024.11.25 | 미상 | 2025.09.26 | 없음 | 없음 |
| 남병훈 | 2023.02.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 없음 |
| 서규성 | 2018.10.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 없음 |
| 조성진 | 2019.10.10 | 10,000,000원 / 300,000원 | 2025.10.31 | 없음 | 없음 |
| 박종희 | 2020.11.04 | 10,000,000원 / 400,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 없음 |
| 유덕열 | 2020.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 없음 |
| 최지현 | 2024.09.11 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 2% 할인보다 13.7% 하락 추세가 더 중요
금융프라임빌 동일 면적 229.38㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 447,500,000원이지만, 2021년 540,000,000원과 2023년 450,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 400,000,000원 1건이며, 최저매각가 392,000,000원은 이 가격의 98.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 229.38㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 229.38㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2023.06 | 229.38㎡ | 5 | 450,000,000원 |
| 2021.12 | 229.38㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 | 229.38㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
숫자만 보면 392,000,000원은 최근 거래 400,000,000원보다 8,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 가격은 과거 거래군보다 13.7% 하락한 상태입니다. 전체 평균 447,500,000원 대비 87.6%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저평가로 해석하면 안 됩니다. 실제 현재 시세와의 차이는 2.0%에 불과해 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 444,000,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 가압류 · 물금새마을금고 | 5,369,488,730원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 물금새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 392,000,000원에서 집행비용 6,288,000원을 제외한 385,712,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 5,427,776,730원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 5,427,776,730원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 5,505,079,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 250,880,000원 | 246,567,680원 | 5,566,921,050원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격이 낮아지는 효과가 그대로 취득원가 절감으로 연결됩니다. 현재 최근 시세가 400,000,000원인 점을 기준으로 보면 1회 유찰 가격 313,600,000원과 2회 유찰 가격 250,880,000원은 신건보다 가격 안전마진이 크게 넓어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “근린생활시설 및 주택 등”으로 기재되어 있어 사건상 아파트 표기와 함께 실제 이용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,846.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 금융프라임빌은 18세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다.
- 가격 흐름. 2021년 540,000,000원, 2023년 450,000,000원에서 2025년·2026년 400,000,000원으로 낮아졌습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 7명 점유관계 원본 확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금 미상자가 있고, 일부 점유 부분은 1층으로 표시돼 있습니다. 실제 2층202호 점유자를 현황조사·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 447,500,000원보다 최신 400,000,000원과 최근 12개월 평균 400,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 13.7% 낮습니다. 신건 최저가가 최근 시세의 98.0%라는 이유만으로 충분한 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 용도는 아파트지만 감정 이용상태에는 근린생활시설 및 주택 등이 기재돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 후순위 채권의 거액 미배당은 매수인 인수금액이 아닙니다. 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 깔끔, 신건 가격은 여유가 작다
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2018.02.26. 강구수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 7명의 전입도 모두 그 이후라 매수인이 떠안을 보증금은 현재 계산상 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 점유 확인입니다.
392,000,000원이라는 신건 최저가는 최신 실거래 400,000,000원보다 2.0% 낮지만, 시장은 이미 과거 대비 13.7% 하락한 상태입니다. 18세대 소규모 단지로 거래 표본도 적고, 여러 점유자가 조사되어 명도·현황 확인 작업도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 신중”입니다. 최근 시세보다 아주 조금 낮다는 이유만으로 서두르기보다 392,000,000원에서 확보되는 실제 안전마진이 점유·하락 추세 리스크를 충분히 보상하는지 따져야 합니다.
