대구지방법원 2026타경3495. 대구 달서구 대곡동 1068, 5층 철근콘크리트 건물 내 1층 103호 근린생활시설입니다. 감정가는 626,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 현재 최저매각가도 동일합니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.12.19 대평새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 1,536,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 현재 경매개시결정까지의 후속 권리는 매각에 따라 정리되는 구조입니다.
과거 주식회사대구은행 명의의 2018.08.07 근저당권 2건은 2022.12.19 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 대평새마을금고 근저당권은 2024.10.30 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 엠씨아이대부 주식회사이며 청구액은 1,287,933,379원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1068 1층103호 · 대구광역시 달서구 갈밭로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 626,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,287,933,379원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.19 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 1,536,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 임차인 신고 내역은 없으며 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료상 보증금을 합산해 매수인이 떠안는 임차인 인수 구조는 확인되지 않고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 예상배당표 (매각가 626,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,660,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대평새마을금고 | 1,536,000,000원 | 617,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 626,000,000원 가정 시 집행비용 8,660,000원을 제외한 617,340,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 대비 918,660,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 626,000,000원 | 617,340,000원 | 918,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 500,800,000원 | 493,392,000원 | 1,042,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 400,640,000원 | 394,233,600원 | 1,141,766,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가와 근저당권 배당액은 함께 낮아지고, 그만큼 채권자의 미배당은 늘어납니다. 반면 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 채권 미회수 규모보다 입찰가 자체와 실제 상가 이용가치가 매수 판단의 중심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 대곡파출소 북동측 인근. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물에는 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m, 동측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 면적 506.3㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 3,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 포함되며, 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설의 실제 점유·영업상태와 임대조건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하세요.
- 근저당권 승계 이력 대조. 2022.12.19 대평새마을금고 설정 후 2024.10.30 엠씨아이대부주식회사로 이전된 권리와 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 626,000,000원은 감정가의 100%입니다. 근린생활시설의 실제 임대료·보증금·영업상태와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 500,800,000원, 2회 유찰 400,640,000원으로 낮아지는 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 도로·용도규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구 등 이용 제한과 실제 허용 업종을 입찰 전 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2022.12.19 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 신건 최저가 626,000,000원에 인수액을 더해도 실질취득은 그대로 626,000,000원입니다.
다만 근저당권 채권최고액 1,536,000,000원 가운데 현재 회차 배당은 617,340,000원에 그쳐 918,660,000원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인이 떠안는 금액은 아니지만, 경매 배당구조가 매각대금 전액을 소진하는 사건이라는 점은 분명합니다. 또한 대상은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 신건 6.26억의 실제 가격 적정성과 점유·임대상태 확인이 입찰 성패를 좌우하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
