대구지방법원 2026타경3495. 대구 달서구 대곡동 1068, 3층 302호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 가)~다) 모두 “근린생활시설”로 확인됩니다. 소유자는 김경훈이고, 등기상 핵심은 2022.12.19. 설정된 대평새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
이 근저당권은 2024.09.27. 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 이전되었고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 2026.04.16.에는 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원이며, 임차인도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3495 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1068 3층 302호 · 도로명 대구광역시 달서구 갈밭로 52 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,287,933,379원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 대 · 506.3㎡ · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 |
| 공시지가 | 3,150,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
2018년 대구은행 근저당권 2건은 2022.12.19. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 대평새마을금고 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 을구 4번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 부가됐으며, 2026년 경매가 다시 개시됐습니다. 매각물건명세서에 표시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 가격 판단 — 권리보다 ‘근린시설 시세’ 확인이 중요
현재 회차는 감정가의 100%인 443,000,000원입니다. 같은 물건군의 실거래 가격을 기준으로 한 비교값이 없으므로, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정평가상 토지 이용상황도 “상업용”입니다. 따라서 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 적정성을 별도로 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 1,099,830,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 1,187,361,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 1,257,249,280원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이것이 그대로 낙찰자의 인수금으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 배당 부족은 채권자 측 손실 문제이고, 입찰자에게 중요한 것은 각 회차의 매각가격 자체가 해당 근린시설의 실제 시장가와 맞는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,830,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대평새마을금고 | 1,536,000,000원 | 436,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 443,000,000원 가정 시 집행비용 6,830,000원을 제외한 436,170,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 1,099,830,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곡파출소 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석·복합판넬·페인팅, 내부는 판넬·타일·인테리어 마감 등이 확인됩니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이고 토지 이용상황은 상업용입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 443,000,000원이 실제 근린시설 시장가격보다 낮은지 주변 유사 호실의 실거래·매매호가·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유상태와 현재 영업·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 관계 확인. 말소기준 근저당권의 이전과 근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 미배당 1,099,830,000원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도 적합성. 근린생활시설은 실제 사용할 업종의 인허가·건축물 용도 적합성을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.12.19. 대평새마을금고 근저당이고, 임차인은 없으며 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당 없습니다. 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 대상이 근린시설이고 현재 최저가는 감정가 100%인 443,000,000원입니다. 실거래 시세를 근거로 싸다고 말할 수 없는 단계이므로, 권리는 합격, 가격은 검증 필요가 이 사건의 핵심입니다.
