대구지방법원 2026타경3495. 대구 달서구 대곡동 1068, 5층 501호의 근린생활시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 146,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준은 2022.12.19. 대평새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 1,536,000,000원입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정이 부기됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다.
권리관계의 외형은 금액이 크고 공동담보·권리이전·근질권이 얽혀 복잡해 보이지만, 매수인 관점에서 가장 중요한 결과는 따로 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 표시돼 있습니다. 반면 감정평가에서는 임대관계가 미상이므로 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3495 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1068 5층501호 · 대구광역시 달서구 갈밭로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,287,933,379원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.19. 을구 4번 근저당권 · 대평새마을금고 · 채권최고액 1,536,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준근저당은 크지만 매수인 인수는 0원
2018.08.07. 주식회사대구은행 명의로 설정됐던 두 건의 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원·1,080,000,000원)은 2022.12.19. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 대평새마을금고의 1,536,000,000원 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이 근저당은 대곡동 1068의 제1층 제103호, 제2층 제202호, 제3층 제302호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
2024.09.27. 확정채권양도를 원인으로 2024.10.30. 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 채권최고액 1,536,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 과거 2024.07.12. 대평새마을금고가 신청한 임의경매는 2025.11.27. 취하돼 2025.11.28. 말소됐고, 현재는 2026.04.16. 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 진행 중입니다.
② 가격 판단 — 신건 1.46억, ‘싸다’는 결론을 내릴 근거가 없다
현재 최저매각가 146,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더하면 실질취득액은 그대로 146,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 내려가고, 각 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 146,000,000원 | 0원 | 1,392,844,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 0원 | 1,421,635,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 0원 | 1,444,641,920원 |
다만 이 물건은 근린시설이고 비교 가능한 실거래 기준이 제시되지 않아, 146,000,000원이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 이 사건에서 가격 판단의 출발점은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 실제 상가 임대·매매수요와 현장 상태를 확인한 뒤 적정가를 따로 산정하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,844,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대평새마을금고 | 1,536,000,000원 | 143,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 146,000,000원 가정 시 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 을구 4번 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 1,392,844,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 대곡파출소 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대이며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 화강석·복합판넬·페인팅, 내벽은 판넬·타일·내부 인테리어, 창호는 강화유리·페어글라스 마감입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 506.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형상이며 공시지가는 3,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류와 소로1류 및 공공공지에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 영업·임대수요와 공실 여부가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 신건 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기보다 현장 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 5층 501호의 실제 점유자·사용자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 확인. 상가 임대차가 존재하는지, 사업자등록·점유 개시시점 등 대항력 판단에 필요한 사실관계를 원본과 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 대곡동 1068의 제1층 제103호·제2층 제202호·제3층 제302호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계의 최신 등기상태를 확인하세요.
- 권리이전·근질권 확인. 을구 4번 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정의 현재 상태를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 146,000,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고, 인근 근린생활시설 매매가·임대료·공실을 직접 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 116,800,000원, 2회 유찰 93,440,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격 적정성은 별도 검증해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다
이 사건의 핵심은 선명합니다. 말소기준은 2022.12.19. 대평새마을금고 근저당권이고, 이후 권리이전과 근질권 설정이 이어졌지만 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며, 현재 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 권리 인수 면에서는 긍정적입니다.
하지만 물건은 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 현재 신건 최저가 146,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지 판단할 실거래 비교가 없는 상태에서, 단순히 “인수 0원”이나 향후 유찰 할인만 보고 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요. 이 물건은 점유·임대수요·실제 상권 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 보수적인 접근이 맞습니다.
